На главную Написать письмо

Анотация

В судебной практике возникают споры, связанные с разделом имущества, находящегося в залоге у банка и приобретенного на деньги, полученные в кредит. Автор считает, что сложившийся в судебной практике порядок раздела имущества нарушает права банков по договорам займа и ипотеки.

Ключевые слова

Ипотека, общая совместная собственность, раздел долга, выдел доли в натуре.

Договор ипотеки определен в законодательстве как соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства (п. 5 ст. 1 Закона РК «Об ипотеке»).
Сторонами договора ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель.
В качестве залогодателя может выступать как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, поскольку законодательство не запрещает собственнику имущества обеспечить им в качестве залога обязательство третьего лица.
Основное требование, предъявляемое законодательством к залогодателю, – быть собственником имущества, которое передается в ипотеку, либо владеть им на праве хозяйственного ведения. Данное требование является необходимым. Поскольку ипотека предполагает принципиальную возможность реализации предмета ипотеки в судебном либо во внесудебном порядке, то передавать в залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом.
Другой стороной, участвующей в договоре ипотеки, является залогодержатель. В качестве залогодержателя может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству.
Законом РК «Об ипотеке» регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения исполнения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РК, применяются к ипотеке имущества, если Законом РК «Об ипотеке» не установлены иные правила. В случае противоречия между Законом РК «Об ипотеке» и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы Закона РК «Об ипотеке» (п. 1 ст. 2 Закона РК «Об ипотеке»).
В настоящее время, в связи с использованием на практике системы кредитования физических лиц под залог недвижимости, у правоприменителей возникает ряд вопросов, связанных с разделом имущества супругов, приобретенного в кредит.
В судебной практике представляет определенную сложность вопрос раздела квартиры, приобретенной в браке с привлечением ипотечного кредита. Например, по одному из судебных дел, Д. обратилась с иском к бывшему мужу С. о разделе имущества. Истец просила признать квартиру, приобретенную в браке, общей совместной собственностью, а также признать оставшуюся задолженность по договору ипотеки общим супружеским долгом и разделить его между сторонами в равных долях, взыскать с С. компенсацию в виде Ѕ доли от выплаченной суммы. На период подачи иска ими по кредиту выплачено 1 238 058 тенге. Оставшаяся сумма кредита составляет 3 499 209 тенге.
Решением Октябрьского районного суда г. Караганды исковые требования Д. удовлетворены. Квартира признана общей совместной собственностью супругов, выделена доля Д. в общей собственности, в пользу Д. взыскана с С. денежная компенсация в размере половины стоимости спорной квартиры, в связи с чем Д. признана утратившей право собственности на долю в спорной квартире1.
Правовая позиция суда основана прежде всего на семейном законодательстве.
Согласно п. 1 ст. 33 Кодекса РК о браке (супружестве) и семье имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью2.
В соответствии с п. 1 ст. 38 Кодекса РК о браке (супружестве) и семье, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли каждого из супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними.
В силу п. 3 ст. 38 Кодекса РК о браке (супружестве) и семье общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между ними пропорционально присужденным долям.
Постановлением Апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Карагандинского областного суда РК решение Октябрьского районного суда г. Караганды отменено в части выделения доли путем взыскания денежной компенсации и утраты ее права собственности на долю в квартире3.
Коллегия обоснованно не согласилась с мнением районного суда в части взыскания компенсации доли истца, поскольку, согласно ст. 218 ГК РК, п. 5, 8 Нормативного постановления Верховного Суда РК от 09.07.1999 «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище», имущество (жилище), находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли допускается с его согласия.
Таким образом, районным судом произведена компенсация выдела доли была без согласия другого собственника квартиры.
Постановлением кассационной судебной коллегии Карагандинского областного суда постановление апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Карагандинского областного суда оставлено без изменения4.
При разделе общей совместной собственности супругов, приобретенной в ипотеку, возникает сложная ситуация, связанная с исполнением обязательств по выплате предоставленного супругам (супругу) кредита, обеспеченного залогом (ипотека), когда следует учитывать наличие обременений права собственности, обязательства уплачивать предоставленный кредит.
Исходя из положений ст. 38 Кодекса РК о браке (супружестве) и семье, стороны в период брака приобретают общие обязательства, связанные с возвратом ипотечного кредита, которые входят в состав общего имущества супругов.
Аналогичный порядок раздела общей совместной собственности и обязательств по кредитному договору предусмотрен в российском законодательстве.
Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ5 общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Порядок раздела общего имущества супругов определен положением ч. 3 ст. 38 СК РФ – в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Данное положение подтверждается и пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака».
Таким образом, при разделе супружеского имущества суд должен определить состав общего имущества, подлежащего разделу, определить доли, причитающиеся супругам, и конкретные предметы из состава имущества, которые выделяются каждому супругу исходя из их интересов. Если раздел конкретных вещей в соответствии с долями невозможен, суд определяет супругу денежную или иную компенсацию.
При рассмотрении вопроса о разделе недвижимости, приобретенной за счет кредитных средств, следует учитывать, что приобретение квартиры осуществлено за счет кредитных средств, полученных супругом (или супругами) по кредитному договору с банком. В силу этого договора каждая сторона имеет определенные права и несет обязанности.
Договоры займа и ипотеки сохраняют свое действие и после расторжения брака и вынесения решения суда. В частности, это условия о сторонах, заключающих договор, размере займа и вознаграждения за пользование заемными средствами, сроках и порядке погашения займа и вознаграждения, которые отражены в графике погашения, целевом назначении займа, обеспеченности обязательства по замене предмета залога, порядке и основаниях ­обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и т. д.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РК, другими законодательными актами и договором. Перемена лиц в обязательствах без согласия и волеизъявления банка, в которых он является стороной, невозможно, поскольку это изменит договор займа и/или договор залога и тем самым нарушит нормы действующего законодательства, а также законные интересы банка – стороны договоров займа и ипотеки.
В большинстве случаев банк не заинтересован в разделе обязательств по займу, поскольку это может привести к неисполнению ряда существенных условий договоров займа и залога. Так, например, условиями договора займа согласовываются размер, порядок уплаты штрафных санкций при ненадлежащем исполнении условий договора займа, очередность погашения сумм основного долга, начисленного вознаграждения и штрафных санкций, возмещения операционных расходов банка, право банка на безакцептное изъятие денег со счета заемщика при просрочке платежей, обязательства по страхованию заемщика и переданного в залог имущества, право банка на ­внесудебную реализацию предмета залога либо его замену и др. Раздел долга может привести к неисполнению данных условий договора, лишит банк возможности воспользоваться ими, поскольку другой супруг не является стороной по договорам залога и займа.
Статус второго супруга как заемщика может не отвечать внутренним программам банка, например, по причине неплатежеспособности.
Другим риском, возникновение которого возможно при разделе долга между супругами, является неисполнение одним из них обязанности по погашению задолженности перед банком. Тогда не исключена возможность признания долга одного из супругов несоразмерным стоимости заложенного имущества и отказа по названному основанию в обращении взыскания на заложенное имущество.
Полагаем, что раздел общих долгов супругов возможен обращением требований к другому супругу после исполнения обязательства в полном объеме либо ежемесячных выплат в пользу супруга, являющегося стороной договора банковского займа. Ведь, по сути, в данной ситуации предполагается перевод долга, который возможен лишь с согласия кредитора. Необходимость подобного согласия объясняется тем, что при заключении договора банковского займа личность должника имеет огромное значение.
Кроме того, жилище, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
При отсутствии соглашения участник вправе требовать выдела своей доли в натуре. При этом судом назначается техническая экспертиза для получения заключения о возможности выдела части жилища и построек хозяйственно-бытового назначения в соответствии с долями сособственников, с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости жилища и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т. п. Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом соответствующим специалистам по строительству и коммунальному хозяйству (п. 5 Нормативного постановления Верховного ­Суда РК от 09.07.1999 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище).
Выдел собственнику принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определенной изолированной части жилища и построек хозяйственно-бытового назначения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение права общей собственности (ст. 218 ГК РК). Подсобные помещения в квартирах (кухня, коридоры, кладовые и т. п.) должны оставаться в общем пользовании и разделу не подлежат. В многоквартирном жилом доме доля каждого собственника помещений в общем имуществе (подъезды, лестницы, лифты, чердаки, крыши, подвалы и др.) не может быть выделена в натуре.
В случае невозможности раздела жилища, находящегося в долевой собственности в натуре, либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 218 ГК РК, участник долевой собственности вправе заявить требование об определении порядка пользования жилищем, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
При установлении порядка пользования жилищем каждому из сособственников передается в пользование конкретная его часть, исходя из его доли в праве собственности. При этом право собственности на жилище не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение, большее по размеру, чем полагается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.
Согласно п. 8 Нормативного Постановления Верховного Суда РК от 09.07.1999 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище» при наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть жилища не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжаться имуществом принадлежит только самому собственнику, и он может быть лишен права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве собственности на жилище определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из рыночной стоимости жилища на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т. п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки жилища. Лицо, получившее денежную компенсацию, теряет право собственности на жилище, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.
Считаем, что выдел доли в жилище в натуре, а также выплата денежной компенсации за долю в праве собственности на жилище, влекущая за собой утрату права собственности, тоже один из способов выхода из ситуации раздела заложенного жилища, но могут быть произведены только с согласия другой стороны договора ипотеки, т. е. залогодержателя-банка.
В целом, нельзя не отметить большую направленность норм казахстанского законодательства на защиту имущественных прав залогодателя, что, в свою очередь, ставит его в более выгодное положение по сравнению с залогодержателем.
1 Решение Октябрьского районного суда г. Караганды от 21.12.2012 (дело № 2–7174).
2 Кодекс Республики Казахстан от 26 декабря 2011 года № 518‑IV «О браке (супружестве) и семье» // Казахстанская правда от 7 января 2012 г. № 6–7 (26825–26826).
3 Постановление Апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным судам Карагандинского областного суда РК № 2а-764 от 21 февраля 2013 г.

 

1 Решение Октябрьского районного суда г. Караганды от 21.12.2012 (дело № 2–7174).
2 Кодекс Республики Казахстан от 26 декабря 2011 года № 518‑IV «О браке (супружестве) и семье» // Казахстанская правда от 7 января 2012 г. № 6–7 (26825–26826).
3 Постановление Апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным судам Карагандинского областного суда РК № 2а-764 от 21 февраля 2013 г.
4 Постановление Кассационной судебной коллегии Карагандинского областного суда РК № 2к-844 от 3 июля 2013 г.
5 Семейный кодекс РФ от 29.12.1 995 года № 223‑ФЗ // Российская газета. № 17. 27.01.1996.

 

PDF file.pdf

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право