На главную Написать письмо

Анотация

В статье рассматривается новый вид права ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут в отношении земельного участка, находящегося в госуд арственной или муниципальной собственности.

Ключевые слова

Ограниченные вещные права, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Ограниченным вещным правом (правом ограниченного пользования чужим земельным участком) по российскому законодательству признается сервитут. Право пользования чужой вещью был известен еще римскому праву. Термин servitus означал «рабство вещей». Участок служил не только своему собственнику, но и собственнику соседнего «господствующего» участка. Согласно Дигестам Юстиниана, «сервитуты суть или сервитуты личные, как‑то: пользование и узуфрукт, – или сервитуты вещные, как‑то: сервитуты сельских и городских имений» (Марциан в 3‑й книге «Правил»)1. Понятие сервитутов было известно и российскому дореволюционному праву. Так, В. И. Синайский в учебнике «Русское гражданское право» определяет виды вещных прав: 1) право собственности (полное); 2) права (неполные) на чужое имущество (каковое имущество есть право собственности неполное). Именно среди прав на чужую вещь выделяют сервитуты2.
В современном российском законодательстве упоминание о публичных сервитутах появилось лишь в 1994 г. в Основных положениях программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, когда уже шел процесс приватизации. Так, в п. 4.10 Основных положений, утвержденных указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 15 353, указывалось на обязанность собственников земельных участков обеспечить использование объектов общественного пользования, возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков, возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Введение новых сервитутов могло быть осуществлено только Федеральным законом или принятым в соответствии с ним нормативным актом. Нормы, регулирующие частный сервитут, появились только в конце 1994 г., когда была принята часть 1 Гражданского кодекса РФ.
В связи с принятием Земельного кодекса РФ в 2001 г. и введением в действие гл. 17 ГК РФ появились проблемы, связанные с земельными сервитутами. ЗК РФ закрепил такие виды сервитутов, как частный и публичный.
Сервитуты имеют дуалистическую правовую природу. С одной стороны, они представляют собой ограниченное вещное право для их правообладателя, а для лица обязанного, если это частный сервитут, это вид частноправового ограничения прав на земельный участок (обременение земельного участка), если он установлен в добровольном порядке на основании договора, либо это стеснение права (публично-правовое ограничение), если устанавливается по решению суда, как и публичный сервитут, установленный на основании правового акта.
С 1 марта 2015 г. в Российской Федерации вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171‑ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»4 (далее – Закон № 171), который предусмотрел третий вид сервитута (глава V.3 ЗК РФ) – сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Предлагаем именовать указанный вид сервитута сервитутом на публичные земли. Отметим, что Закон № 171‑ФЗ допускает принудительное установление двух видов прав: сервитута и аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Сервитут на публичные земли, на наш взгляд, не совсем соответствует классической теории ограниченных вещных прав, представляя собой «квазипубличный сервитут», обладающий рядом публично-правовых особенностей.
Во-первых, в основе установления любого сервитута лежит принцип «объективной потребности», т. е. закон позволяет в случае наличия потребности у господствующей вещи установить сервитут принудительно (при отсутствии согласия собственника служащей вещи – на основании судебного акта).
Во-вторых, субъектный состав. Вновь вводимая конструкция подразумевает установление сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, т. е. соглашение о сервитуте заключается между частным субъектом и публично-правовым образованием, уполномоченным на распоряжение указанными землями.
В-третьих, законодатель выделяет определенные цели, для которых публичные земли могут быть обременены сервитутом, причем перечень является открытым. Согласно статье 39.23 ЗК РФ сервитут может быть установлен для следующих случаев:
1) размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
2) проведение изыскательских работ;
3) ведение работ, связанных с пользованием недрами.
Обратим внимание, что с 1 марта 2015 г. под термином «размещение объекта» понимается его строительство, реконструкция и (или) эксплуатация, что следует из ст. 27 Земельного кодекса РФ. Соответственно может возникнуть вопрос: существует ли возможность получить разрешение на строительство объекта на основании соглашения о сервитуте? Обратимся к ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, которая в качестве одного из условий для предоставления разрешения на строительство предполагает наличие у заинтересованного лица правоустанавливающего документа на земельный участок (это либо свидетельство о праве собственности на земельный участок, либо договор аренды земельного участка). Тем не менее вводимые изменения в Земельный кодекс РФ позволяют констатировать расширение перечня правоустанавливающих документов, на основании которых существует возможность получить разрешение на строительство, а также сближение права аренды и сервитута. Следовательно, в настоящее время сервитут на публичные земли наделяет сервитуария не только правом ограниченного пользования чужим земельным участком, но и правомочием владения.
Еще один отход от классической теории сервитутных отношений, касающийся субъектного состава (как известно, Гражданский кодекс РФ предполагает обязательное обращение с требованием об установлении сервитута только к собственнику земельного участка). Нововведение – в случае если находящийся в публичной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в аренду или в безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключает не публичный собственник, а землепользователь, землевладелец или арендатор земельного участка. Введение указанной нормы представляется вполне логичным, т. к. при установлении сервитута неудобства, связанные с ограничением пользования земельным участком, несет именно его владелец либо пользователь, а не собственник. Именно титульный владелец либо пользователь стеснен в своих правах, именно ему должна поступать и плата за сервитут как некая компенсация ограничения права.
При этом титульные владельцы (пользователи) вправе заключать соглашение о сервитуте на срок, не превышающий срока действия договора аренды либо договора безвозмездного пользования земельным участком. При досрочном расторжении договора аренды или договора безвозмездного пользования земельным участком соглашение об установлении сервитута прекращается. Императивная конструкция указанной нормы не допускает при досрочном расторжении договора аренды или договора безвозмездного пользования земельным участком перевод прав и обязанностей на публичного собственника. Указанное правило ставит в зависимость вещное право (сервитут) от права обязательственного (отсутствие права следования). Период существования потребности сервитуария не учитывается.
Следующий отход от классической теории сервитутных отношений: если соглашение об установлении сервитута заключается на срок менее трех лет, закон разрешает не регистрировать сервитут в качестве ограничения (обременения) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Сервитут на публичные земли сближает с частным сервитутом то, что они устанавливаются на основании соглашения, являются возмездными, однако можно констатировать, что сервитут на публичные земли является «слабым» видом сервитута: отсутствие права следования и отмена государственной регистрации в случае, если он заключен на срок менее трех лет.


1 Дигесты Юстиниана. Перевод с латинского / Отв. ред. Кофанов Л. Л. Т. 2. – М.: Статут, 2002. С. 301.
2 Синайский В. И. Русское гражданское право. – М.: Статут, 2002. С. 197–198.
3 Собрание законодательства РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
4 Собрание законодательства РФ. 2014. № 26 (часть I). Ст. 3377.

 

PDF file.pdf

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право