На главную Написать письмо

Земельный кодекс Российской Федерации как этап в развитии земельного законодательства и формирования рынка земли

В. В. Круглов, доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ, заведующий кафедрой земельного и экологического права УрГЮА

Осуществление земельной реформы как составной части экономической реформы обусловливает совершенствование земельного законодательства РФ. Подготовка нового Земельного кодекса РФ вызвана, прежде всего, причинами социально-экономического характера. Переход страны к рыночной экономике, приватизация промышленных предприятий и иного государственного и муниципального имущества, ликвидация исключительной государственной собственности на земельные ресурсы обусловливают необходимость участия земли в гражданском обороте, формирование земельного рынка, соответственно упорядочение правового регулирования земельных отношений.

Принятие нового Земельного кодекса РФ и подготовка ряда иных законов и нормативных правовых актов о земле направлены на решение двух основных задач: а)совершенствование имеющихся и создание новых механизмов правового регулирования земельных отношений в переходный период к рыночной экономике; б)создание условий, обеспечивающих нормальное функционирование и развитие всех форм собственности на земельные участки и всех форм хозяйствования в сфере использования и охраны земель промышленных предприятий.

В соответствии с этими задачами, во-первых, в ст.1 Земельного кодекса РФ сформулированы основные принципы земельного законодательства, определяющие правовое регулирование земельных отношений в переходный период к рыночной экономике, учитывающие интересы охраны окружающей среды и создание инвестиционной привлекательности в промышленности.

Во-вторых, Земельный кодекс РФ на уровне закона косвенным образом закрепил приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании земельных отношений. Это не позволяет делать разночтение при толковании отдельных земельно-правовых норм, особенно при приватизации земельных участков предприятиями и совершении ими сделок с землей. Так, согласно ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Данное положение необходимо толковать таким образом: правовой режим земельных участков должен определяться, в первую очередь, нормами земельного законодательства в соответствии с основными началами гражданского законодательства, а также с учетом законодательства о недрах, водного, лесного, законодательств, законодательства об охране окружающей природной среды и иного специального законодательства.

При этом на первом месте должны находиться законы и правовые акты земельного, а не гражданского законодательства, поскольку на первый план при установлении правового режима земель выходят вопросы обеспечения учета особенностей земельного участка как объекта природы и объекта хозяйствования (пользования), а не как объекта собственности, что имеет принципиальное значение для правового регулирования земельных отношений.

Земельное законодательство регулирует все виды земельных отношений, когда земля выступает в триединстве: как объект природы, объект хозяйствования (пользования) и объект собственности. Земельное и гражданское право являются самостоятельными отраслями российского права. Гражданское законодательство участвует в регулировании ряда земельных отношений, наряду с административным, трудовым, хозяйственным и другими отраслями российского законодательства, если это не противоречит задачам и принципам земельного законодательства и, прежде всего, его главной задаче – обеспечению рационального использования и охраны земель.

Земельное законодательство, согласно Конституции РФ, относится к совместному ведению РФ и ее субъектов, а гражданское право – только к ведению РФ, при этом земля относится к недвижимости особого рода, которая, в отличие от других объектов недвижимости, согласно ч.1 ст.9 Конституции РФ, используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Более того, формы права собственности на землю предусмотрены в ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, а на объекты гражданского права – в ст. 8 Конституции РФ.

Таким образом, при характеристике правового режима земель, в том числе права собственности на земельные участки и права пользования ими, приватизации земель предприятиями и сделок с землей, гражданское законодательство не обладает приоритетом перед земельным законодательством, речь идет об их тесном взаимодействии. Иной подход противоречит Конституции РФ.

В-третьих, в Земельном кодексе РФ сделаны шаги для формирования земельного рынка, без чего невозможно для государства и других участников рынка определить реальную стоимость земельных участков, что важно для привлечения инвестиций. Это позволит повысить экономическую эффективность использования земель и эффективность производства на предприятиях. С этой целью:

а)введены правовые нормы, касающиеся частной собственности на землю промышленных предприятий, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством, а также нормы о праве на равный доступ к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

б)предусмотрены правовые нормы по совершению купли-продажи, залога, мены земли и иных сделок с земельными участками. Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Недействительными являются условия договора, устанавливающие право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ипотеку, передачу в аренду, совершение иных сделок; ограничивающие ответственность продавца при предъявлении прав на землю третьими лицами.

Покупатель же вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации: об обременениях участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке участка, требования к которой установлены федеральными законами;

в)предусмотрены виды земель, которые полностью изъяты из оборота, так как заняты государственными природными заповедниками и национальными парками; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, а также земли, которые ограничиваются в обороте. Ограничено участие в гражданском обороте земель: в пределах особо охраняемых природных территорий и лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых водными объектами в составе водного фонда; занятых особо ценными объектами культурного наследия народов РФ объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; в границах закрытых административно-территориальных образований; расположенных под объектами гидротехнических сооружений; загрязненных опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Эти земли не могут предоставляться в частную собственность предприятий, быть объектами сделок с землей, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В-четвертых, в Земельном кодексе РФ имеется целый ряд правовых новелл по стимулированию приватизации земель, занятых приватизированными предприятиями, отдельными объектами.

1.Так, одним из основных принципов земельного законодательства, предусмотренных впервые в ст.1 Земельного кодекса РФ, является принцип «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

2.Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений, предприятий без одновременной приватизации земель, где они расположены, не допускается, за исключением случаев, если участки не изъяты или ограничены в обороте.

3.Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приватизацию земель имеют промышленные предприятия – собственники зданий, строений, сооружений.

4.В соответствии с п. 4 ст.28 Земельного кодекса РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность предприятий земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве исключения предусмотрены: изъятие земельных участков из оборота; установление федеральным законом запрета на приватизацию земель горно-металлургических и иных предприятий и резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

5. Осуществляется приватизация земель, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность промышленных предприятий.

6. Земельный кодекс РФ упростил порядок приватизации земель. Предприятия обращаются в исполнительный орган государственной власти (местного самоуправления) с заявлением о приобретении прав на участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти (местного самоуправления) в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о передаче участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи, направляет его заявителю с предложением о заключении договора. Если здание находится на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, они имеют право на приобретение участка в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При отсутствии кадастровой карты (плана) границ участка, что весьма важно при приватизации земель, орган местного самоуправления по заявлению предприятия на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении участка и градостроительной документации, в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры приватизируемого участка определяются с учетом фактически используемой площади в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы участка устанавливаются с учетом: красных линий (в поселениях); границ смежных земельных участков (при их наличии); естественных границ участка. Исполнительный орган государственной власти (местного самоуправления) в двухнедельный срок со дня представления проекта границ участка принимает решение о предоставлении его в собственность предприятия, направляет копию решения с приложением проекта границ участка, на основании которого устанавливаются границы участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

В-пятых, в настоящее время значительно уменьшен размер стоимости приватизации земли промышленными предприятиями – собственниками недвижимости. Согласно ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», субъектом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:

– свыше 3 миллионов человек – в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

– от 500 тысяч до 3 миллионов человек – в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

– до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений – в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

Значительно упрощен порядок определения выкупной цены земли при приватизации земель предприятиями. В отличие от ранее существовавшего порядка, при продаже земельного участка к его стоимости применяется твердо установленный поправочный коэффициент в размере от 0,7 до 1,3, который учитывает основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений и сооружений.

Поправочные коэффициенты, в соответствии с земельным законодательством, утверждаются только Правительством РФ, что исключает применение других коэффициентов со стороны субъектов РФ и органов местного самоуправления. В отличие от приватизации земель, приобретение новых участков осуществляется по рыночной или кадастровой стоимости, которая заметно отличается от нормативной цены земли.

В-шестых, Земельный кодекс РФ усилил роль государства в земельной сфере, в частности: предоставил органам исполнительной власти субъектов РФ (местного самоуправления) права выбора титула при предоставлении земель предприятиями и сократил их число: право собственности, аренда земли, земельный сервитут, безвозмездное срочное пользование земельными участками, а также сокращено число предприятий, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования землей. Согласно ст.20 Земельного кодекса РФ, к ним отнесены только федеральные казенные предприятия. Остальные предприятия должны до 1 января 2004 г. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформить по выбору на право аренды или право собственности. Закреплено совмещение права собственности на землю и полномочий по земельному контролю.

В-седьмых, Земельный кодекс РФ значительно расширил круг прав арендаторов земель, предоставив им полномочия, близкие к правам собственников, что имеет особое значение при включении земли в гражданский оборот и сокращении титулов на землю. Так, в частности, арендатор земельного участка вправе:

а)передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества в пределах срока договора без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. Заключение нового договора аренды земельного участка здесь не требуется;

б)передать в субаренду земельный участок в пределах срока действия договора без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В данном случае на субарендаторов земельного участка распространяются все права арендаторов.

В то же время, в договоре аренды земли собственник вправе запретить арендатору передавать свои арендные права по договору третьим лицам в субаренду, отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, разрешить при этом арендатору использовать предоставленный ему земельный участок только по целевому назначению, указанному в договоре аренды;

в)земельный участок в сфере недропользования может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.

В-восьмых, в Земельном кодексе РФ закреплены основания прекращения права собственности у предприятий на землю, в отличие от Земельного кодекса РСФСР, где соответствующая статья была отменена. Так, в ст.44 Земельного кодекса РФ к основаниям прекращения права собственности на земельный участок отнесено: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Анализ норм Земельного кодекса РФ, закрепляющих основания прекращения прав на землю, и особенно основания принудительного прекращения прав на землю, свидетельствует о том, что право собственности предприятия на земельные участки, по сравнению с другими правовыми титулами на землю, имеет большую законодательную защиту. Это имеет принципиальное значение для защиты прав предприятий-собственников в переходный период к рынку, их инвестиционной привлекательности и обеспечения рационального использования земли.

В-девятых, в Земельном кодексе РФ предусмотрены необходимые гарантии защиты прав предприятий – собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов земель. Особо следует отметить гарантии защиты прав собственников земли. Их можно подразделить на несколько видов:

1. При выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Так, выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию предприятий, у которых они выкупаются, равноценных участков, возмещения стоимости жилых, производственных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках, возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Предприятия не позднее чем за один год до предстоящего их выкупа должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти (местного самоуправления), принявшим решение о выкупе участка. Выкуп земель до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков.

В то же время расходы, понесенные промышленными предприятиями – собственниками земель на осуществление их застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем выкупе участков возмещению не подлежат; собственнику земельного участка должна быть возмещена его рыночная стоимость, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

2. Гарантии прав предприятий – собственников земель по возмещению убытков, вызванных ухудшением качества их земель в результате деятельности других лиц, временным занятием участков, ограничением права собственности на землю. Так, возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников участков или ухудшение их качества. Убытки определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земель, о временном занятии или об ограничении прав собственников участков, а порядок возмещения убытков предприятиям – собственникам земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ.

3. Гарантии возмещения убытков, причиненных нарушением земельных прав промышленных предприятий – собственников земель. Убытки подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода. Согласно ст. 62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, на основании решения суда может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в частности, по их восстановлению в прежних границах, сносу незаконно возведенных или возведению снесенных зданий, строений, сооружений, а также восстановлению межевых и информационных знаков. Предприятия, в результате деятельности которых произошло радиоактивное и химическое загрязнение земель, повлекшее невозможность их использования по целевому назначению или ухудшение качества, полностью возмещают убытки и потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также компенсируют затраты на дезактивацию и на приведение их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, или возмещают собственникам стоимость участков в случае перевода их в земли запаса для консервации.

В-десятых, в Земельном кодексе РФ предусмотрены значительные права на землю иностранных юридических лиц. Так, права иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. Иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность за плату, а также имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Однако Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. При этом иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо охраняемых территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, анализ Земельного кодекса РФ показывает значительное расширение и усиление правовой регламентации:

а)земельных прав и обязанностей промышленных предприятий в сфере использования и охраны земель;

б)приватизации земельных участков предприятий и участия их в гражданском обороте;

в)инвестиционной привлекательности хозяйственной деятельности промышленных предприятий в рассматриваемой сфере.

Все это является весьма положительным явлением.

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право