На главную Написать письмо

Договор купли-продажи земельного участка как вид гражданско-правовой сделки

О. В. Шихалева, преподаватель кафедры земельного и экологического права, аспирант кафедры предпринимательского права УрГЮА

В условиях перехода Российской Федерации к рыночной экономике возникла необходимость осуществления земельной реформы и совершенствования законодательства в области земельных отношений. 30 октября 2001 г. вступил в силу новый Земельный кодекс Российской Федерации1 (далее – ЗК РФ), который призван обеспечить стабильность отношений земельной собственности и реализацию конституционных прав граждан на землю. В настоящее время земля в Российской Федерации стала объектомгражданскогооборота, и сделки с земельными участками приобрели все большую значимость. Следует отметить, что Земельный кодекс РФ на уровне закона косвенным образом закрепил приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании земельных отношений и совершении сделок с землей2. В ст. 3 Кодекса установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами. Таким образом, если в земельном законодательстве установлена специальная норма для совершения сделок с земельными участками, то применяется именно она. Данное правило подтверждается ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и другими природными ресурсами. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничен в силу очевидных естественных причин, а их использование затрагивает интересы общества в целом3. Под оборотоспособностью понимается допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений4.

Обратим особое внимание на наиболеечастосовершаемую сделку с земельными участками – куплю-продажу, учитывая, что правовое регулирование данного вида договорного обязательства должно строиться по схеме: ГК РФ – общий (специальный) закон. В основе данного вывода лежит то обстоятельство, что правоотношения, возникающие при заключении и исполнении некоторых договоров, являясь по своей природе частными, несут в себе публичный элемент5, связанный с общественной значимостью земли как недвижимостью особого рода, представляющей собой основу жизни и деятельности народа, проживающего на соответствующей территории.

Будучи разновидностью купли-продажи, договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка базируется на общих положениях гл. 30 параграфа 7 ГК РФ, определяющих продажу недвижимости. Так, в ч.1 ст. 549 ГК РФ сказано, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (другое недвижимое имущество), а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. С учетом легального определения договора можно определить и его специальные признаки: прежде всего, предмет договора.

Содержание договора – это совокупность условий, на которых он заключен. Различают существенные и несущественные условия. Существенными являются условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным. В соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 1 ст. 554 ГК РФ указывает на необходимость предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Применительно к земельным участкам определение предмета договора должно включать в себя план земельного участка с указанием его точных границ, размера и целевого назначения. В п.1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т. е. участки, сформированные в натуре в качестве объекта гражданских прав. В п. 2 ст.14 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»6 установлено, что государственный кадастровый учет представляет собой занесение основных сведений в Единый государственный реестр земель о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в т. ч. размеры платы за землю, качественныехарактеристики,вт.ч. показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Кроме того, кадастровый учет необходим для создания новой системы налогообложения недвижимости. Также наличие в Земельном кодексе РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку – объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации переход прав на земельные участки, в том числе участки приватизируемых предприятий, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами без приложения плана земельного участка7.

В силу ст. 555 ГК РФ существенным условием данного договора является цена, при отсутствии которой договор будет считаться незаключенным. Как справедливо отмечает ряд ученых-правоведов, относительно земель сельскохозяйственного назначения, но что вполне допустимо применить и к другим категориям земель: определить адекватную цену продаваемого земельного участка может быть весьма затруднительно, учитывая зачатки формирования земельного рынка. Для этого крайне необходимо развивать институт профессиональной оценки земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который, в частности, предусматривает и оценку земельных участков, и даже в обязательном порядке, если речь идет об их выкупе для государственных и общественных нужд. Данная цена может служить ориентиром для назначения цены продаваемого земельного участка, если такая цена устанавливается соглашением сторон8.

Еще одно существенное условие договора купли-продажи земельного участка, вытекающее из закона, – указание на наличие обременений и ограничений данного участка. Так, Земельный кодекс РФ предусматривает обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Отметим, что понятия «ограничение» и «обременение» имеют неидентичные трактовки в гражданском и земельном законодательстве. Например, в ст. 1 Федерального закона от 17 июня 1997 г. № 36-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации)9 понятия «ограничение» и «обременение» отождествлены и представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). ЗК РФ содержит два вида ограничений. Первый – ограничение оборотоспособности земельных участков (ст. 27). Эти земли не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок с землей, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Второй вид ограничений установлен в ст. 56 ЗК РФ, где предусмотрен перечень ограничений прав на землю публично-правовой направленности.

В ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ предусмотрены условия купли-продажи земельного участка, которые в случае включения их в договор будут являться недействительными. Рассмотрим их. Во-первых, условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию. Практическое значение эта проблема приобретает в связи с распространением в практике обеспечения исполнения обязательств института, так называемого «обеспечительного присвоения». Своим широким распространением этот институт обязан трудностям процедуры реализации заложенного недвижимого имущества, поскольку позволяет более полно гарантировать права кредитора по обеспечиваемому обязательству. Суть института заключается в передаче должником кредитору права собственности на недвижимое имущество с условием возврата первому права собственности на это имущество в случае ненадлежащего использования обеспечиваемого обязательства. Не ясно, является ли возврат кредитором должнику права собственности по его требованию, основанному на надлежащем исполнении обеспеченного обязательства, возвратом «по собственному желанию»10. Также необходимость в данной норме появилась в силу того, что еще до внесения проекта Земельного кодекса РФ в Государственную Думу РФ в официальной печати появилось сообщение о том, что в одном из субъектов РФ обсуждается идея о возможности продажи земельных участков на определенный срок с последующим их возвратом продавцу11.

Во-вторых, считается недействительным условие, ограничивающее дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку, передачу земли в аренду, совершение иных сделок с землей. На наш взгляд, включение данного правила в ЗК РФ нецелесообразно, так как в соответствии с п.2 ч.2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона. Кроме того, п. 2 ст. 209 ГК РФ к числу правомочий собственника относит возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, следовательно, данные правомочия не могут быть ограничены частным соглашением сторон.

В-третьих, является недействительным условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявляют права на земельный участок. Данное правило по сравнению со ст. 460 Гражданского кодекса РФ предоставляет больше гарантий покупателю земельного участка.

Что касается формы данной сделки, то в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Данный договор (сделка) не требует государственной регистрации, поскольку согласно ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав12.

В п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ определены гарантии для покупателя в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (ч. 4 ст. 37 ЗК РФ).

Рассматривая куплю-продажу земельных участков, необходимо обратить внимание на Федеральный закон от 24 июня 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»13 (далее – Закон № 101-ФЗ), установивший в ст. 8 особенности данного вида сделки. В названной статье получил свое развитие принцип, установленный в ст.1 Закона – о преимущественном праве субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Отметим, что ряд субъектов РФ уже сделали попытку для реализации данного правомочия, например, Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае»14.

В ч. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ установлено, что для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения определение предмета договора должно включать в себя не только план земельного участка с указанием его точных границ и целевого назначения, но и конкретное использование земельного участка для сельскохозяйственного производства (сельскохозяйственной коммерческой организацией, гражданами для ведения фермерского хозяйства или личного подсобного хозяйства)15. Если обратиться к точке зрения В. В. Витрянского, указывающего, что предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество, во-вторых, действия сторон по передаче, принятию продаваемого недвижимого имущества16, то применительно к договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения срок исполнения передачи товара будет являться существенным условием, т. к. для организации эффективного сельскохозяйственного производства продавцу далеко небезразличен срок приобретения им нужного земельного участка для проведения сельскохозяйственных работ17.

В ст. 8 Закона № 101-ФЗ установлено не только содержание преимущественного права покупки земельного участка субъектом РФ или органом местного самоуправления, но и процедура осуществления этого права. Для защиты преимущественного права покупки земельного участка, в отличие от ст. 250 ГК РФ, установлен трехмесячный срок исковой давности, а более продолжительный: в течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект РФ либо орган местного самоуправления имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Преимущественное право покупки не распространяется на случаи отчуждения земельного участка при совершении иных сделок, в том числе по договору мены, дарения, под выплату ренты18.


1. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г.// СЗ РФ.2001. Ст. 44.

2. Круглов В. В. Земельный кодекс РФ как этап в развитии земельного законодательства и формирования рынка земли// Бизнес, менеджмент и право. 2002. № 2. С. 109.

3. Гражданское право: Учебник. В 2 т./Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и дополнен. Т.1. М., 1998. С. 513.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч.1/ Под ред. проф. О.А.Садикова. М., 1998. С. 272.

5. Белых В. С., Скуратовский М. Л. Гражданский кодекс России: новая модель регулирования и судебная практика//Государство и право. 2001. № 8. С. 14.

6. СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

7. Комментарии. Земельный кодекс РФ/ Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М., 2002. С. 122–123.

8. ИконицкаяИ. А., КрасновН.И., Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина Л. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000. № 7. С. 31

9. СЗ РФ.1997. № 310. Ст. 3594.

10. Комментарии к земельному законодательству РФ/ Под руков. М. В. Бархатова. М., 2002. С. 190-191.

11. Комментарии. Земельный кодекс РФ/ Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М., 2002. С. 123.

12. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право.1998. № 8. С.96.

13. СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

14. СПС. Консультант Плюс: Региональное законодательство.

15. Иконицкая И. А., Краснов Н. И., Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина Л. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000. № 7. С. 32.

16. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 232-233.

17. Иконицкая И. А., Краснов Н. И, Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина Л. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000.№ 7. С. 32.

18. Волков Г. Комментарий к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// Государство и право. 2003. № 5. С.5.

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право