На главную Написать письмо

Особенности переоформления прав на земельные участки в кондоминиумах в существующей застройке

Л. Я. Саввина, заместитель директора института права и предпринимательства по научной работе, старший преподаватель кафедры земельного и экологического права УрГЮА

В условиях принятия и введения в действие нового Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. (далее – ЗК РФ) потребуются изменения существующих земельных отношений, в том числе и в части прав на земельные участки под объектами недвижимости, которые принадлежат на праве собственности, ином вещном или обязательственном праве (например, аренды) гражданам или юридическим лицам в жилищной сфере.

До начала 1990-х годов, т. е. в период до начала земельной реформы, в СССР и РСФСР допускался единственный вид права пользования землей гражданами и юридическими лицами – право постоянного (бессрочного) пользования. В последующие годы, уже в Российской Федерации, в соответствии с Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г. (далее – ЗК РСФСР) устанавливаются различные правовые титулы владения и пользования землей указанными лицами: право частной (индивидуальной или общей совместной, общей долевой) собственности; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; аренда; временное пользование.

Таким образом, российское земельное законодательство после 1991 г. допустило множественность видов прав граждан или юридических лиц на землю, каждый из которых имеет свое содержание с точки зрения объема владения, пользования, а главное – распоряжения земельным участком.

ЗК РФ сохраняет перечисленные права, заменяя «временное пользование» на «безвозмездное срочное пользование» и дополняя этот перечень частным и публичным сервитутами.

Однако при этом прослеживается тенденция к сокращению количества видов титульных прав граждан и юридических лиц на землю и сведению их к двум основным: праву частной собственности и аренде.

Так, правами постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 20 и подп. 1 п. 1 ст. 24 ЗК РФ, могут наделяться только определенные категории субъектов: государственные и муниципальные учреждения; федеральные казенные предприятия; органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Что касается права постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшего у граждан или юридических лиц до введения в действие нового ЗК РФ, то оно сохраняется (п.3 ст. 20), т. е. не прекращается автоматически. При этом гражданин имеет право (а не обязанность) однократного бесплатного приобретения в собственность находящегося в его постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка (п.5 ст.20). Аналогичное правило установлено и в случаях, когда земельный участок принадлежит гражданину на праве пожизненного наследуемого владения. Кроме того, Кодекс после введения его в действие не допускает возникновения подобного права – права пожизненного наследуемого владения (ст. 21). Таким образом, право пожизненного наследуемого владения земельным участком будет сохраняться как остаточное явление только у тех граждан, которым участки были предоставлены в соответствии с ЗК РСФСР и – в порядке наследования (п. 2 ст.21 ЗК РФ).

Юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, в отличие от граждан, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, которая предусматривает порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Требование «о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования» содержится в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ»1 (далее – вводный закон). Возникает вопрос, а предусмотрен ли какой-либо механизм государственного контроля за исполнением такой обязанности? В настоящее время – нет. Но можно предположить, что в недалеком будущем механизм ответственности юридических лиц или иной (например, принудительного прекращения прав на землю в судебном порядке) в данной ситуации будет установлен. Более того, государство заинтересовано в том, чтобы как можно больше граждан и юридических лиц переоформили свои права на земельные участки в соответствии с действующим законодательством. Поэтому при продаже государственных или муниципальных земель по правилам, установленным ст. 36 ЗК РФ, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, предусмотренном пп. 2,3 ст.2 вводного закона2.

В данной статье будут рассмотрены случаи переоформления прав на земельные участки, занятые многоквартирными жилыми домами, в которых помещения (жилые, нежилые) принадлежат на праве собственности гражданам, юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям (т. е., иными словами, – «домовладельцам»).

На сегодня существует множество форм объединений таких домовладельцев для целей управления и использования (эксплуатации) общего имущества в комплексах недвижимости, включающих в себя земельный участок, на котором расположено здание (дом), само жилое здание (несущие капитальные конструкции, места общего пользования, в т. ч. лифты, лестницы, площадки и т. п.), иные объекты недвижимости, к которым относятся как пристроенные к жилому зданию строения, так и строения, расположенные за пределами контура его капитальных (несущих) наружных стен (сараи, гаражи и др.), находящиеся на прилегающем земельном участке.

Итак, формами объединения различных домовладельцев являются: жилищные (в том числе строительные, эксплуатационные и иные) кооперативы; товарищества собственников жилья; муниципальные унитарные предприятия – жилищно-эксплуатационные управления; уполномоченные государством или органами местного самоуправления службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги; иные объединения.

Важно определить круг нормативных актов, регламентирующих отношения в рассматриваемой сфере. К ним прежде всего относятся:

1. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ3, который содержит общие положения о правах граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами жилой застройки.

2. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», устанавливающий: а) требование о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, принадлежащими юридическим лицам, не перечисленным в п.1 ст. 20 ЗК РФ; б) правила определения выкупной цены земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в частной собственности.

3. Положения главы 17 Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», а также иных глав, закрепляющих правила относительно оснований возникновения, изменения и прекращения прав на землю и определяющих гражданско-правовое положение граждан и юридических лиц, участие РФ, субъектов РФ и муниципальных образований в имущественных отношениях, в том числе земельных.

4. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. Федерального закона от 21 марта 2002 г. (далее – Закон о товариществах).

Данный Федеральный закон является важным с точки зрения предоставления гарантий гражданам и юридическим лицам, которые являются домовладельцами в «едином комплексе недвижимого имущества» (в существующей застройке), называемом «кондоминиум» и включающем в себя кроме самого жилого здания «прилегающий земельный участок», приобретения указанного земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно (ст.11). При этом он устанавливает порядок приобретения земельного участка в собственность домовладельцев. Следует также учитывать, что последние дополнения в Закон о товариществах были внесены уже после вступления в силу нового Земельного кодекса РФ.

Указанный закон (ст. 4) распространяется на отношения: собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам; по поводу вновь создаваемых кондоминиумов в процессе строительства и реконструкции; с участием: а) товариществ, в том числе товариществ домовладельцев; б) жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом; в) иных объединений собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемых для эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома.

5. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 72-ФЗ определяет: основные понятия в градостроительной деятельности; порядок установления правового режима использования земельного участка в существующей и планируемой застройке; полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления; права и обязанности граждан и юридических лиц в градостроительной деятельности.

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ) содержит правила: относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности – на земельные участки и иное общее имущество в кондоминиуме, а также сделок с ним; порядка выдачи документов, удостоверяющих право на недвижимое имущество.

7. Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденное постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 (в ред. постановлений Правительства РФ от 30 марта 1998 г., 21 августа 2000 г.) предусматривает порядок определения размера, в том числе нормативного, в пределах которого земельный участок передается в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, и установления границ земельного участка в кондоминиумах.

8. Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26 августа 1998 г. № 59.

9. Постановление Правительства Свердловской области от 14 мая 2002 г. № 317-ПП «О полномочиях исполнительных органов государственной власти Свердловской области по предоставлению в собственность и пользование находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, контролю по их использованию, изъятию и прекращению прав на них» и Временный порядок предоставления в собственность и пользование находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, утвержденный постановлением Правительства Свердловской области от 14 мая 2002 г. № 317-ПП (в ред. постановления Правительства Свердловской области от 11.07.03), в соответствии с которыми: решение о предоставлении земельного участка в рассматриваемой сфере на территории Свердловской области принимает Правительство Свердловской области, если решение о приватизации помещений в кондоминиуме было принято Правительством Свердловской области, либо – Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (территориальный орган Министерства имущественных отношений РФ) – в остальных случаях.

Важно также отметить, что данное постановление, повторяя положения Земельного кодекса РФ, закрепляет принцип «одного окна» при предоставлении в собственность или в пользование гражданам или юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данный принцип означает, что в указанных случаях заинтересованное лицо или лица обращаются к представителю Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в муниципальном образовании. В свою очередь представитель Министерства в соответствии с п. 3 названного постановления:

1) осуществляет прием заявлений, ходатайств и иных документов, необходимых для получения земельных участков в собственность;

2) обращается в органы местного самоуправления муниципальных образований для изготовления проекта границ предоставляемого земельного участка, а также для иных обязательных процедур, предусмотренных законодательством при предоставлении земельных участков;

3) обращается в землеустроительные организации для изготовления проекта границ земельных участков… Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Свердловской области для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, а также другие органы государственной власти и организации для проведения иных обязательных процедур, предусмотренных законодательством при предоставлении земельных участков;

4) проводит проверку в отношении испрашиваемого земельного участка на принадлежность его к соответствующей форме собственности (государственная, муниципальная, частная), наличие обременений правами третьих лиц (аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и иные), наличие строений, в том числе принадлежащих иным собственникам, а также на наличие установленных законодательством запретов и ограничений;

5) направляет заявителю письмо о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка с указанием причин отказа в случае, если в ходе проведения проверки, указанной в подп. 4) настоящего пункта, будут выявлены обстоятельства, препятствующие предоставлению земельного участка на условиях, указанных в заявлении (наличие ограничений и запретов гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства);

6) готовит проекты распоряжений и постановлений правительства Свердловской области о предоставлении земельных участков в собственность…

…12) осуществляет иные полномочия, связанные с использованием земельных участков, предусмотренные законодательством РФ и Свердловской области.

Далее в постановлении № 317-ПП прописаны полномочия иных органов государственной власти в части представления в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области ответов на запросы, касающиеся информации по земельному участку, предоставляемому в собственность (пользование) заявителю (заявителям).

Кроме того, представитель Минимущества в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка после получения утвержденного главой муниципального образования проекта границ земельного участка формирует землеотводное дело, что вполне справедливо, т. к. Минимущества РФ и его территориальные органы являются официальными представителями государства – Российской Федерации, как собственника земли в нашей стране.

Заверенная копия приказа Министра по управлению государственным имуществом Свердловской области либо копия распоряжения Правительства Свердловской области с приложением проекта границ земельного участка направляется заявителю представителем Министерства для установления границ земельного участка на местности и проведения его государственного кадастрового учета4.

На основании проекта границ земельного участка за счет заявителя устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка5.

Такая схема предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность (пользование) граждан или юридических лиц представляется правильной и удобной для заявителей.

Но на практике порядок передачи земли в частную собственность существенным образом отличается от представленной схемы, т. к. заинтересованные лица вынуждены сами проходить все инстанции согласований и получения необходимых документов, содержащих информацию по предоставляемому земельному участку.

Элементами правоотношений, возникающих при переоформлении или оформлении в общую долевую собственность домовладельцев земельного участка, являются: объект; субъекты; права и обязанности субъектов, вступающих в общественные отношения.

1) Объектом правоотношения является земельный участок, входящий в состав кондоминиума, на котором располагается жилое здание, иные объекты недвижимости, если «кондоминиум» как самостоятельный объект был зарегистрирован.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ «земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Земельный участок в зарегистрированном кондоминиуме является неделимым и входит в состав общего имущества в кондоминиуме (ст. 1, 5, 7, 8 Закона о товариществах).

Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Общее имущество – части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев). Такими частями являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Следует отметить, что границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами6. Кроме того, границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т. п.), установленные до 26 сентября 1997 г.7, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Что касается вида прав на участок для застройки, то, как уже говорилось выше, таковыми, как правило, было право постоянного (бессрочного) пользования (до 1991 г.) либо, что – реже, аренда земельного участка. В настоящее время – аренда или право собственности.

2) Субъектами рассматриваемых отношений являются:

домовладельцы – собственники помещения в комплексе недвижимого имущества – кондоминиуме, он же – участник долевой собственности на общее имущество.

Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) может быть любое физическое или юридическое лицо, РФ, субъект РФ и муниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности (например, супругам), выступающим как один домовладелец. В свою очередь, один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме. Свои правомочия собственников они осуществляют в соответствии с Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами гражданского законодательства;

государственные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления (ст. 11 Закона о товариществах);

застройщик (ст. 1, 21 Закона о товариществах) – любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам;

товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом;

служба заказчика на жилищно-коммунальные услуги (ст. 20 Закона о товариществах) – уполномоченная государством или органами местного самоуправления организация для управления кондоминиумом (как правило, муниципальное унитарное предприятие), при условии, что не создано товарищество собственников жилья (т. е., по сути, выполняющая функции товарищества);

управляющий (ст. 20 Закона о товариществах) – физическое лицо (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) либо организация (любой формы собственности), уполномоченные домовладельцами для управления кондоминиумом (если не создано товарищество собственников жилья или служба заказчика.

Таким образом, последние три категории субъектов могут быть участниками данных отношений на альтернативной основе (т. е. либо… либо… либо).

3) Что касается прав и обязанностей перечисленных субъектов, то они зависят от выполняемых ими ролей (функций).

Домовладельцы, как собственники имущества в кондоминиуме, наделены всем объемом прав и обязанностей по владению, пользованию и распоряжению (эксплуатации и содержанию) как индивидуальным, так и общим имуществом.

Органы государства или местного самоуправления имеют полномочия по предоставлению прав на земельный участок и контролю за его использованием и охраной, а также – по обеспечению соблюдения режима национальной (общественной) безопасности на данных объектах.

Товарищество, служба заказчика, управляющий вправе обеспечивать эксплуатацию многоквартирного дома, пользование квартирами и общим имуществом жилого дома в рамках, установленных законами (прежде всего – федеральными, а также – субъектов РФ) и договором между ними и собственниками помещений.

Итак, в настоящее время возникает проблема реализации гарантий прав домовладельцев именно на бесплатное приобретение в их общую долевую собственность земельного участка, на котором расположено жилое здание и иное общее имущество данных лиц.

Для того, чтобы применить нормы законодательства о товариществах собственников жилья и об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах в данной части, необходимо соблюдение нескольких условий:

1. О соответствии требованиям законодательства применительно к таким субъектам рассматриваемых отношений, как «домовладельцы».

2. О государственной регистрации «кондоминиума» (ст. 14 Закона о товариществах) с предоставлением паспорта домовладения, который составляется территориальными или местными бюро технической инвентаризации (БТИ) на основании натурных обмеров и сведений: органов архитектуры и градостроительства (техническая информация), органов по землепользованию и земельным ресурсам (сведений государственного земельного кадастра), органов по управлению государственным имуществом (например, относительно приватизации помещений в жилом здании) (ст. 14 Закона о товариществах).

Следует учитывать, что создание кондоминиума – это акт свободного волеизъявления всех домовладельцев.

3. О действующем землеотводе, включая наличие правоустанавливающих документов в отношении конкретного земельного участка8.

4. В целях предоставления земельного участка в собственность домовладельцев, создавших управляющую организацию общим недвижимым имуществом кондоминиума, важным условием является наличие соответствующего заявления от всех (каждого из) домовладельцев на имя лица, уполномоченного от имени собственника земельного участка предоставлять земельный участок в частную собственность (Правительство Свердловской области или Министерство имущественных отношений по Свердловской области – в зависимости от того, кто принял решение о приватизации помещений в жилом здании, Глава города (по муниципальной собственности) или иные субъекты9).

На этом этапе должны быть подготовлены документы относительно предоставляемого земельного участка: во-первых, паспорт домовладения, выданный БТИ (с соответствующими реквизитами – см. выше); во-вторых, документы по земельному участку: 1) постановление уполномоченного органа (главы города) о выделении земельного участка под застройку, а также договор аренды земельного участка, зарегистрированный надлежащим образом на основе данного постановления; 2) выписка из кадастрового дела с приложением кадастровой карты (плана) земельного участка, а в случае отсутствия кадастрового учета земельного участка – проект границ участка. Для получения выписки необходимо обратиться в орган по земельно-кадастровому учету по месту расположения участка, если земельный участок был сформирован при предоставлении для строительства, что в более раннее время (до нового ЗК РФ) было редкостью. Поэтому придется обращаться в органы архитектуры и градостроительства по муниципальному образованию для изготовления проекта границ земельного участка. Далее данный проект должен быть утвержден органом местного самоуправления (ст. 36 ЗК РФ).

Документы и материалы по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиуме должны быть подготовлены уполномоченными органами и переданы в органы государственной власти или органы местного самоуправления в срок не позднее двух месяцев с даты обращения в уполномоченный орган домовладельцев или товарищества о передаче земельного участка в собственность или аренду.

В течение первого месяца с даты подачи заявления уполномоченный орган обязан выдать товариществу собственников жилья (в случае его отсутствия – отдельным домовладельцам) проект границ земельного участка, передаваемого бесплатно, с указанием его площади, а также границ, размеров и стоимости сверхнормативной территории.

В срок не более двух недель после получения проекта границ земельного участка заявитель должен определить свои намерения в отношении формы владения сверхнормативной территорией (собственность или аренда) и подать в уполномоченный орган соответствующую заявку. Уполномоченный орган в недельный срок должен письменно уведомить собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений о порядке ознакомления с проектом границ земельного участка, а также о времени и месте заседания по рассмотрению и решению этого вопроса.

Согласованные с заинтересованными органами, домовладельцами или товариществом конкретного кондоминиума, собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами смежных земельных участков и владельцами расположенных на них зданий, строений и сооружений предложения уполномоченного органа о размерах и границах земельного участка, передаваемого в собственность (бесплатно или за плату) или аренду, а также об установлении сервитутов и ограничений по его использованию оформляются протоколом согласования.

По итогам заседания уполномоченный орган в установленном порядке оформляет окончательный план (проект) границ всего земельного участка, входящего в состав кондоминиума, и подготавливает проекты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче этого участка в собственность (бесплатно и (или) за плату) или аренду домовладельцам или товариществу.

Финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах осуществляется за счет средств домовладельцев10.

Важно отметить, что размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавливаемом Правительством РФ11. Размер земельной доли (доли в праве собственности на земельный участок) каждого домовладельца устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с ранее указанным порядком.

Сверхнормативная территория (не совсем удачный термин12) в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцами или товариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищества от приобретения в собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий они остаются в государственной или муниципальной собственности и используются в соответствии с действующим законодательством.

Поскольку законодательство о товариществах собственников жилья в части передачи земельных участков в кондоминиуме в собственность или аренду определяет как «в установленном порядке» на основании решения органов государственной власти или органов местного самоуправления, то соответственно следует обратиться к ст. 36 Земельного кодекса РФ «Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения». В соответствии с ней исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка домовладельцам и направляет им копию решения (с приложением проекта границ земельного участка, если данного проекта не было представлено ранее).

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, а также производится его государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет осуществляет специальное государственное учреждение – орган Федеральной службы земельного кадастра – Федеральная кадастровая палата и ее филиалы.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиуме производится в соответствии с действующим законодательством Учреждением юстиции по государсвенной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и его территориальными органами13.

На данном этапе завершается процедура возникновения права собственности на имущество в кондоминиуме, т. к. именно с момента государственной регистрации вещное право (право собственности), а в случаях, прямо установленных федеральными законами, и некоторые обязательственные права (например, аренды земельного участка сроком свыше одного года) считаются возникшими.

Следует перечислить документы, которые представляются в Учреждение юстиции для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме. О некоторых уже говорилось выше.

1. Заявление от уполномоченного лица о государственной регистрации: собственности на жилые и нежилые помещения каждого домовладельца, если права не были зарегистрированы ранее; общей долевой собственности на имущество кондоминиума каждого домовладельца; права собственности домовладельцев или товарищества на сверхнормативный земельный участок (если было решение собрания домовладельцев о его приобретении и компетентного органа о его передаче в порядке купли-продажи); договора аренды земельного участка (если был заключен); частных или публичных сервитутов (если таковые были установлены на основании договора или правового акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления).

2. Документы, удостоверяющие личность.

3. Протокол общего собрания домовладельцев, обладающих более 50 % голосов общего числа голосов домовладельцев, подписанный председателем и секретарем собрания, который должен содержать: решение об установлении долей в праве на общее имущество в кондоминиуме, в том числе в праве на земельный участок; решение о регистрации прав на общее имущество; решение об избрании лица, уполномоченного представлять интересы домовладельцев в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Документы, содержащие техническую информацию: паспорт домовладения; справка БТИ установленной формы на комплекс недвижимого имущества.

5. Документы, содержащие перечень общего имущества, входящего в состав кондоминиума: перечень всех жилых помещений с указанием их собственников, включая жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; перечень нежилых помещений, находящихся в собственности домовладельцев, включая помещения, находящиеся в муниципальной или государственной собственности; перечень общего имущества, включающего в себя пешеходные и транспортные дороги, многолетние зеленые насаждения, трансформаторные подстанции и другие объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и переданные в собственность домовладельцев.

6. Документы по земельному участку: решение органов государственной власти или местного самоуправления о передаче прав на земельный участок домовладельцам; договор аренды земельного участка, если таковой заключен; выписка из кадастрового дела с приложением плана земельного участка.

7. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости в кондоминиуме.

8. Документы, подтверждающие установление сервитута.

9. Учредительные документы товарищества: устав со всеми изменениями и дополнениями и нотариально удостоверенная копия; свидетельство о государственной регистрации юридического лица; свидетельство о постановке на налоговый учет; протокол собрания товарищества о выборе председателя товарищества; список членов товарищества.

10. Об оплате государственной регистрации согласно утвержденным нормативам платы и видам прав.

Все документы представляются в двух экземплярах – подлинник и копия.

В итоге можно отметить, что земельная реформа, начатая более десяти лет назад и создавшая благоприятные условия для наделения всех желающих землей, продолжается. Современные реалии диктуют более жесткие требования к ее проведению. Но при этом не утрачены те гарантии, которые были установлены законодательством изначально. Главное – иметь желание их реализовать и стремиться к избранной цели, преодолевая возникающие на пути трудности. Тем более что к их преодолению существуют все правовые возможности.


1. Опубликован в «Российской газете» от 30 октября 2001 г. № 211 (2823).

2. См. также: Круглов В. В. Земельный кодекс Российской Федерации как этап в развитии земельного законодательства и формирования рынка земли. «Бизнес, Менеджмент и Право». 2003. № 2. С. 112.

3. Опубликован в «Российской газете» от 30 октября 2001 г. № 211 (2823).

4. В редакции постановления правительства области от 18.09.2002. № 1208-ПП.

5. См.: параграф 8 Временного порядка предоставления в собственность и пользование находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных на территории Свердловской области.

6. См.: ст. 10 ФЗ о ТСЖ. Расчет нормативных размеров земельных участков, передаваемых в собственность домовладельцев бесплатно, производится в соответствии с пп. 3, 4 Положения об определении и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.97. № 1223.; Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утв. приказом Минземстроя от 26.08.98. № 59. Справочная правовая система «Гарант».

7. См.: п.2 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.97. № 1223.

8. См. ст. 17, 18 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.97. № 122-ФЗ (с изм. и доп. от 05.03.01; от 12.04.01; от 11.04.02; от 09.06.03.).

9. См.: Правительство Свердловской области: постановление от 14 мая 2002 г. № 317-ПП о полномочиях исполнительных органов государственной власти Свердловской области по предоставлению в собственность и пользование находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, контролю по их использованию, изъятию и прекращению прав на них (в редакции постановлений правительства области от 18.09.2002 № 1208-ПП, от 06.05.2003 № 270-ПП и от 11.07.2003 № 419-ПП); п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утв. постановлением Правительства РФ от 07.08.2002. № 576. – справочная правовая система «Гарант».

10. См.: пп. 8,9 Положения об определении и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.97. № 1223. Справочная правовая система «Гарант».

11. См.: ст. 10 ФЗ о ТСЖ; Положение об определении и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.97. № 1223.; Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утв. приказом Минземстроя от 26.08.98. № 59. Справочная правовая система «Гарант».

12. Замечание автора.

13. См.: инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утв. приказом Минюста РФ от 27.06.03. № 152.

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право