На главную Написать письмо

 

                  Обзор некоторых изменений, внесенных в российское земельное законодательство в 2008 г.

                                                  ___________________________________________________

О. В. Шихалева, доцент кафедры земельного и экологического права УрГЮА, кандидат юридических наук

Анализ содержания изменений и дополнений, внесенных в 2008 г. в Земельный кодекс РФ, и другие нормативные акты, входящие в систему земельного законодательства, представляется актуальным и необходимым по причине того, что они затрагивают базовые категории земельного права – появилось новое определение земельного участка как объекта земельных отношений, новые подходы к его формированию и регистрации прав, произошла модификация некоторых функций управления, таких как землеустройство и кадастровый учет.

Наиболее существенные новеллы коснулись земельного законодательства с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»1 (далее – Закон о кадастре недвижимости), вступившим в силу с 1 марта 2008 г. и регулирующим отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Таким образом, ранее действовавший Федеральный закон от 02 января 2000 г. № 28‑ФЗ «О государственном земельном кадастре»2, регулировал отношения лишь по кадастровому учету земельных участков, новый же закон расширил круг объектов недвижимости, подлежащих кадастровому учету – здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства и привнес наряду с кадастровым учетом новое направление – кадастровую деятельность, под которой понимается выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями Закона о кадастре недвижимости работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы). Появилась и новая профессия в области земельных отношений – кадастровый инженер – физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера

Напомним, что согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ к объектам земельных отношений относятся земля, земельные участки и части земельных участков. Выступать объектом имущественных отношений (вещных и обязательственных) из этих трех объектов может только земельный участок. В некоторых случаях – совершение сделок, не связанных с отчуждением, предметом договора может быть часть земельного участка, например, заключения договора аренды или ипотеки.

Вопрос об отнесении части земельного участка к объектам гражданских отношений долгое время оставался дискуссионным. Автором статьи доказывалась целесообразность отнесения части земельного к объектам имущественного оборота. В настоящее время принято Письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 16 февраля 2008 г. № ВК / 3095 «О кадастровом учете земельных участков, предоставленных в аренду до одного кода»3, содержащем информацию: в случае, если предметом договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) вносятся сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Земельный участок или часть земельного участка, предоставленные в аренду согласно договору, заключенному на срок не более одного года, не являются объектом недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации. Таким образом, практика правоприменения рассматривает часть земельного участка как объект, способный участвовать в гражданском обороте.

Для того чтобы из земли как природного ресурса и природного объекта сформировать индивидуально определенный объект – земельный участок, необходимо:

1) установить его границы на местности (появление фактического объекта);

2) поставить земельный участок на кадастровый учет (формирование объекта юридического).

Если ранее согласно ст. 17 Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 201‑ФЗ «О землеустройстве»4 (далее – Закон о землеустройстве) межевание объектов землеустройства как разновидность землеустроительных процедур представляло собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения, то в настоящее время межевание является видом кадастровой деятельности, а материалы межевания не относятся к видам землеустроительной документации. Кроме того, новая редакция Закона о землеустройстве не содержит теперь положения, что создание новых и упорядочение существующих объектов землеустройства является землеустроительной процедурой, представляется, что это вид кадастровых работ.

Основным результатом кадастровых работ в отношении земельного участка является межевой план (ранее – землеустроительное дело), представляющий собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки об этом земельном участке и заверенный подписью или печатью кадастрового инженера, выполнившего кадастровые работы. Межевой план состоит из двух частей – графической и текстовой, на котором воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указана информация, аккумулирующая цель проведения кадастровых работ.

Сведения о согласовании местоположения границ земельного участка вносятся в текстовую часть межевого плана в форме акта согласования местоположения границ земельного участка. Согласование производится в процессе подготовки документов для представления в орган кадастрового учета недвижимости совместно с заявлением об учете изменений одного из смежных земельных участков при уточнении местоположения его границ и происходит в присутствии всех заинтересованных лиц (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов). Сравнительный анализ Закона о землеустройстве и Закона о кадастре недвижимости позволяет констатировать, что процедура согласования границ земельного участка стала более трудоемким организационным мероприятием как для заинтересованных лиц, так и для кадастрового инженера.

Закон о кадастре недвижимости закрепил принципы ведения государственного кадастра недвижимости: единство технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимость кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах, что является очень важным при формировании нового подхода к пониманию земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости (зданий, сооружений и др.) как единого объекта недвижимого имущества.

Следующие изменения были внесены непосредственно в сам Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 141‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений»5, которые признали утратившим силу п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, содержавшем определение земельного участка (под земельным участком понималась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке) и дополнили Земельный кодекс новой Главой 1.1 Земельные участки. Согласно ст. 11.1 земельным участком в настоящее время является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Определение стало еще более лаконичным, конкретики и ясности не внесло. Похвально то, что законодатель тщательно прописал в новой главе требования и процессы образования земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Детальную проработку получили вопросы, касающиеся особенностей государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков и государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него, путем появления новых статей в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»6.

В свете данных новшеств, можно констатировать, что добиться оптимизации процедуры определения границ земельных участков в процессе их индивидуализации можно при соблюдении следующих условий:

1) установление границ участка на местности,

2) описание его границ с максимально доступной точностью (с учетом развития научных и технических средств) – составление геометрического плана участка с указанием координат поворотных точек его границ,

3) утверждение границ земельного участка в определенном законом порядке с учетом интересов смежных землепользователей,

4) подтверждение уполномоченным исполнительным органом государственной власти законность процедуры и постановка земельного участка на кадастровый учет,

5) государственная регистрация прав на земельные участки и сделки с ними в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Положительные изменения затронули вопросы платности землепользования, так п. 5 ст. 65 Земельного кодекса дополнен положением, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Ранее кадастровая стоимость использовалась только для целей установления размера земельного налога.

Буквально перед самым новым годом был принят Федеральный закон от 30 декабря 2008 № 311‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»7, которым ст. 30 Земельного кодекса РФ была дополнена п. 2.2 следующего содержания: предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством Российской Федерации. Закрепление данного положения легально упростило процедуру оформления землеотвода при недропользовании.

Подводя итог, отметим, что Земельный кодекс РФ со дня своего принятия по 2009 год претерпел внесение изменений и дополнений 34 раза! Часть из них была направлена на его совершенствование, другая часть – на восполнение пробелов, третья – на снятие противоречий между земельным и гражданским законодательством, за что особенно критиковали Земельный кодекс в том далеком 2001 году его принятия. Надеемся, что законодатель на этом не остановится, процесс совершенствования безграничен!

 

_________________________________________

       1 Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
       2 Собрание законодательства РФ. 2000. № 2. Ст. 149. (утратил силу – 13.05.2008 г.).
       3 СПС «Консультант-плюс».
       4 Собрание законодательства РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.
       5 Собрание законодательства РФ. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3597.
       6 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
       7 Российская газета. № 267. 2008

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право