На главную Написать письмо

Анотация

В статье произведен анализ правовой природы земельной доли и выявлена сущность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок собственников многоквартирного дома.

Ключевые слова

Объект права, объект земельных отношений, доля в праве общей долевой собственности.

 

К вопросу о правовой природе земельной доли

О. В. Шихалева, доцент кафедры земельного и экологического права УрГЮА, кандидат юридических наук

______________________________________

Проблема определения правовой природы земельной доли обладает комплексным характером, как теоретического так и практического плана. Ряд ученых относит земельную долю к объектам земельный отношений1, однако ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации содержит закрытый перечень объектов указанных правоотношений, упоминая о земле как природном объекте и природном ресурсе, земельном участке и части земельного участка. В законодательстве субъектов Российской Федерации этому объекту также уделено внимание. В частности, в ст. 9 Закона Свердловской области «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области» было установлено2, что земельная доля – это часть общей долевой собственности на земельный участок, границы и местоположение которой определяются при ее выделе. В ст. 1 Закона Алтайского края «О регулировании земельных отношений в Алтайском крае» предусмотрено, что земельная доля – условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам, не ограниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю. В Законе Челябинской области от 10 апреля 1998 г. № 39‑ЗО «О земельных отношениях» (ч. 1 ст. 5) под земельной долей (паем) понимается доля в общей долевой собственности на общий земельный участок. В законе Новосибирской области «О регулировании земельных отношений в Новосибирской области»3 в ст. 1 отмечено, что земельная доля – это доля в праве общей собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Как видно, в законодательстве субъектов РФ данные определения имеют разное содержание. Возникает проблема: есть ли необходимость в существовании такого самостоятельного объекта, как земельная доля, и вообще что такое доля?

Вопрос о природе доли рассматривали ученые-цивилисты в рамках изучения института общей собственности. По этому направлению сложились следующие концепции: во‑первых, доля рассматривается как доля в стоимости имущества, в экономической ценности объекта, то есть отношения общей долевой собственности являются стоимостными. Как утверждает Р. П. Мананкова, «доля – это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего общего имущества, это частное от деления этих стоимостей»4. Аналогичной точки зрения придерживался по этому вопросу известный русский цивилист Г. Ф Шершеневич, который считал, что право каждого из сособственников в отдельности имеет своим объектом только долю ценности вещи5. В этой связи интересно привести мнение А. А. Ерошенко, который утверждает: «Если доля сводится к экономической ценности, то тем самым ее содержание обедняется, так как не учитывается один важный момент – свойство вещи удовлетворять определенные потребности, то есть потребительная ценность вещи»6.

Следующая концепция рассматривает долю, как долю в имуществе. В частности, Д. М. Генкин считает, что общая собственность допускает наряду с идеальными долями участников на объект установление внутри общей собственности индивидуальной собственности отдельных участников общей собственности на реальные части этого объекта7 следовательно, если общая вещь является делимой, то она может состоять из индивидуально-определенных реальных долей. Р. О. Халфина приводит свое определение реальной доли – это право пользования определенной частью имущества8.

Данные точки зрения, обосновывающие позицию возможности выделения реальных долей в собственность сособственников при сохранении права общей долевой собственности на весь целый объект, на наш взгляд, являются не обоснованными. Такой вывод можно сформулировать, так как объект может быть разделен, если он, во‑первых, является делимым, а во‑вторых, произойдет образование самостоятельных индивидуализированных объектов.

И третья концепция о доле, которая является наиболее распространенной, это представление о доле, как доле в праве общей собственности. Например, Е. А. Суханов предлагает долю в праве собственности называть идеальной, поскольку общая долевая собственность и означает установление долей в праве на имущество, а не в конкретном имуществе9. Представляется возможным идеальной называть не долю в общей собственности, а стоимостное выражение данной доли, так называемый «пай». Следовательно, доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущественное право.

По этому пути идет и законодатель, в частности, на федеральном уровне определение земельной доли производится следующим образом. В ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»10 установлено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления Закона в силу, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Анализ правоотношений, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий в ходе реорганизации сельскохозяйственных организации, позволяет сделать ­вывод, что ­земельная доля соответствует понятию доли в праве общей собственности, которое содержится в ст. 244 Гражданского кодекса РФ. Понятие земельной доли, приведенное в ст. 15 Закона об обороте, устраняет имевшуюся коллизию между гражданским и земельным законодательством по указанному вопросу, следовательно, какого‑то особого объекта правоотношения общей собственности как земельная доля не существует, а существует самостоятельный объект гражданских правоотношений – доля в праве общей собственности.

На практике возникает проблема оформления права на земельный участок собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме.

Ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Обращаясь к жилищному законодательству, констатируем, п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 189‑ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»11 установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Этой же статьей предусмотрена двухвариантность закрепления прав на земельный участок:

1. Если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 г. (дата введения в действие Жилищного кодекса РФ), то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Если землеустроительные и кадастровые процедуры не проводились, то п. 5 ст. 16, что с момента их проведения земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Итак, земельный участок, на котором расположен жилой дом, признается неделимым и принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на имущество в этом доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения.

Проведя сравнительный анализ норм Гражданского и Жилищного кодексов, регулирующих отношения общей долевой собственности, можно отметить, что праву общей долевой собственности домовладельцев многоквартирного дома присуща некая специфика, если быть точнее, то специфика доли в праве. В частности:

1. Доля не подлежит и выделу в натуре, то есть не может быть превращена в другой объект земельных правоотношений (например – часть земельного участка). На это указывают и императивные положения ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ, позволяющие приобретение (переход) права собственности на помещение только при условии приобретения (перехода) прав на земельный участок в части необходимой для использования здания (помещения).

2. Собственники не вправе определить размер доли, заключив об этом соглашение. Размер определяется в соответствии с законодательством.

3. В силу ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ основанием возникновения этого права является прямое указание закона.

4. Отсутствует возможность получения денежной суммы за долю в праве.

5. Доля является производной от права собственности на помещение в многоквартирном доме, отсюда следует и признак производной оборотоспособности доли. Пределы осуществления правомочия распоряжения общей собственностью в многоквартирном доме представляют собой невозможность отчуждать долю на это имущество отдельно от личной собственности домовладельцев на помещения в данном имущественном комплексе.

6. Указанная доля в праве собственности независимо от ее размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом многоквартирного дома.

7. Итог – правовая сущность данной доли заключается в определении размера расходов на содержание общего имущества – ремонт, коммунальное обслуживание и т. п. (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ) и в определении количества голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

________________________

1 См. Ерофеев Б. В. Земельное право России. М.: Юрайт-издат, 2004. С. 167; см.: Земельное право России. Учебник по специальности «Правоведение»/ Под ред. В.В. Петрова. М., 1995. С. 65.

2 Статья утратила силу в соответствии с Законом Свердловской области от 21 июня 2004 г. № 14-ОЗ «О внесении изменений в областной закон «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области».

3 СПС «КонсультантПлюс: Региональное законодательство».

4 Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск; Изд-во Том. ун-та. 1977. С. 51.

5 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 38.

6 Ерошенко А. А. Личная собственность в гражданском праве. М.: Юрид. лит., 1973. С. 52.

7 Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., Госюриздат, 1961. С. 154.

8 Халфина Р. О. Право личной собственности. М.: Наука, 1964. С. 67.

9 Суханов Е. А. Лекция о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991. С. 168.

10 Собрание законодательства РФ.2002.№ 30.Ст. 3081. Далее - Закон об обороте.

11 Собрание законодательства РФ.2005. № 1 (часть 1).Ст. 15.

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право