На главную Написать письмо

 

Актуальные проблемы правового положения и роли эксперта в земельном споре

В. Б. Белицкий, кандидат технических наук, член правления Московской областной организации общества «ЗНАНИЕ» России, эксперт,

Д. В. Хаустов, преподаватель кафедры экологического и земельного права Юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук, директор адвокатского бюро «Хаустов, Ященко и Партнеры»


Экспертное заключение является основанием для принятия судебного решения, поэтому необходимо определить требования к уровню подготовки и ответственности эксперта.

Реализация закона «О дачной амнистии» требует разработки механизма регистрации прав граждан на недвижимое имущество. На практике это означает, что без наличия соответствующих документов (кадастрового плана участка, технического паспорта на домовладение и т. д.) получить регистрацию невозможно. Ограниченные возможности государственных организаций по учету и инвентаризации, земельных кадастровых палат приводит к очередям и длительному времени при подготовке материалов для регистрации. Решение проблемы возможно при наличии независимых экспертов‑специалистов, способных и имеющих право осуществлять экспертную деятельность по аналогии с лицензируемой деятельностью оценки. Наличие уполномоченных экспертов позволит решить еще одну важную проблему, связанную с экспертизой в судебном производстве. 

Прогрессирующий рост судебных исков и сделок, связанных с разделом, наследованием, куплей-продажей, приватизацией земельных участков, в том числе с объектами недвижимости, требует проведения экспертизы, основанной на правовом, техническом и финансовом анализе. Недостаток государственных экспертов приводит к тому, что решения дел в судах затягивается из‑за отсутствия возможности оперативно решать вопросы, связанные с проведением специальных видов экспертиз. Адвокатская практика показывает, что судья не решает вопросы земельного права при наличии спора о разделе имущества. Такая позиция судьи приводит к необходимости назначения сначала судебной строительно-технической, а затем землеустроительной экспертизы. С точки зрения лиц, в интересах которых получить судебное решение быстро и с минимальными затратами, такая процедура рассматривается как судебная волокита. Кроме того, оплата экспертиз, осуществляемых государственными экспертами, является относительно высокой для большинства населения нашей страны (20–30 тыс. руб.) и требует большого временного интервала (год и более), связанного с загруженностью эксперта. Положение дел в субъектах РФ усугубляется тем, что обследование объекта экспертизы и представительство в суде связаны с командировкой экспертов, а значит с организационно-финансовыми проблемами (расходы на проезд, проживание и т. д.).

Решение экспертных задач в регионах возможно при наличии достаточного штата «местных» экспертов, имеющих соответствующее свидетельство на право самостоятельного проведения специализированных экспертиз. Такими экспертами могут быть представители организаций технического учета и инвентаризации, земельных кадастровых палат, муниципальных органов власти и физические лица (предприниматели), имеющие высшее (специальное) образование и подготовку на курсах повышения квалификации с аттестацией по конкретным видам экспертиз. 

Таким образом, необходима методология обучения и система аттестации экспертов для судебных учреждений и организаций, занимающихся вопросами экспертизы и оценки имущества. 

Целесообразно и эффективно для подготовки специалистов «узкого» профиля использовать опыт обучения на базе организаций ­общества «Знание». Заочная (без отрыва от основной работы) форма обучения со сдачей экзаменов (для аттестации и переаттестации экспертов) позволяет получить необходимую специализацию в удобное время. Представляется возможным привлечение (на договорной основе) в качестве преподавателей квалифицированных специалистов в области права, экономики и специальных знаний (в частности, землеустройства и строительства). Система подготовки в рамках повышения квалификации отличается от вузовской системы обучения тем, что процесс обучения сводится к консолидации знаний в специальной области для решения практических задач «узкого» профиля. Аттестация экспертов должна производиться с участием представителей уполномоченных организаций и / или Минюста РФ.

Гражданско-процессуальный кодекс Российской Федерации (далее – ГПК) содержит ст. 79–87, посвященные экспертизе. Задача эксперта – исследовать представленные доказательства, обследовать объект экспертизы и ответить на поставленные судом вопросы с учетом предложений заинтересованных сторон. Цель земельной экспертизы – разработать варианты урегулирования земельных отношений в совокупности с положениями Гражданского кодекса РФ (далее – ГК) и Земельного кодекса РФ (далее – ЗК) как правовой базы для экспертного заключения. 

Представляет интерес вопрос о правах и обязанностях экспертов‑специалистов. Согласно ст. 41 Закона № 73‑ФЗ1 деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами, подчиняется действию статей 2, 4, 6–8, 16, 17, части второй ст.18, ст. 24, 25 указанного закона. Это означает, что эксперт обязан произвести порученную ему судом экспертизу на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований (ст. 4). Лица, чьи права нарушены, могут обратиться в суд с жалобой на действия (бездействие) эксперта (ст. 6), что является основанием для опротестования решения суда. Заключение эксперта должно быть объективным, основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность выводов (ст. 8). 

Согласно ст. 16 судебную экспертизу «не вправе осуществлять негосударственный эксперт», что противоречит ст. 41. Как правило, проведение судебных экспертиз в рамках гражданского процесса осуществляется негосударственными экспертами и поручается определением суда. Суд по собственной инициативе и с учетом мнения сторон назначает эксперта и определяет вопросы. Также, согласно ст. 24–25 участники процесса, присутствующие при производстве судебной экспертизы, не вправе вмешиваться в ход исследований, но могут давать объяснения и задавать вопросы эксперту, относящиеся к предмету судебной экспертизы. При этом, если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение (ст. 86 ГПК РФ). Ограничение прав эксперта ответами на вопросы суда является нецелесообразным, так как не учитывает интересов заинтересованных лиц в полном и объективном рассмотрении предмета спора и является причиной назначения дополнительной и повторной экспертизы. 

Права эксперта в гражданском процессе установлены ст. 85 ГПК РФ. Представляет интерес положение п. 3 ст. 85, согласно которому эксперт имеет право знакомиться с материалами дела и ходатайствовать о привлечении к проведению экспертизы других экспертов. Как правило, судья передает эксперту материалы дела в оригинале, что исключает возможность их использования при проведении других судебных процедур (например, наложение ареста на имущество по заявлению лиц-участников судебного процесса). Более рациональным и эффективным является хранение дел в архиве суда и выдача копии материалов (естественно, за счет средств на проведение экспертизы). Оригинал определения суда о назначении экспертизы передается эксперту или экспертам в случае удовлетворения ходатайства о проведении независимой экспертизы. Использование независимых экспертов позволит повысить качество и объективность судебных решений. Кроме того, у лиц, ходатайствующих о назначении экспертизы, имеется право выбора конкретного эксперта и в том числе оплаты стоимости экспертных услуг. Проблема оплаты часто является причиной отказа от проведения экспертизы, а ее 100 % предоплата делает невозможной возврат средств в случае безответственности и халатности действий эксперта. Очевидно, что если между экспертом и заинтересованным в экспертизе лицом будет заключен договор об оказании услуги (с указанием срока и стоимости), то это повысит качество и ответственность за экспертизу.

Ответственность эксперта напрямую зависит от оценки результатов экспертизы. Согласно ст. 96 ГПК РФ расходы, признанные судом необходимыми, предварительно оплачиваются стороной, ходатайствующей об экспертизе. Отказ от оплаты экспертизы стороной, не заявившей ходатайства об экспертизе, не является препятствием для проведения экспертизы. Суд может определить порядок возмещения судебных расходов за счет средств федерального бюджета (п. 2. ст. 96 ГПК РФ) или распределить их между сторонами на основании ст. 98 ГПК РФ. Стоимость экспертизы определяется тарифами государственного экспертного учреждения или по договору с физическим лицом (экспертом), утвержденным судом. Если в процессе судебного разбирательства судом будет установлено, что представленное экспертное заключение является ­недостоверным и требуется проведение повторной экспертизы, то это должно служит основанием для взыскания с эксперта суммы ущерба за некачественно выполненную услугу. Материальная ответственность эксперта и установленный законом механизм штрафных санкций позволит предотвратить коррупцию среди экспертов и повысить объективность выводов экспертизы. В соответствии со ст. 307 УК РФ эксперт несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, однако механизм привлечения негосударственного эксперта к уголовной ответственности судом не практикуется.

Проблемой при описании объекта экспертизы является наличие самовольных построек, что часто является предметом судебного разбирательства и связано с нарушением градостроительного регламента и правил застройки (СП 30–102–99,. СНиП 30‑02‑97). В этом случае эксперт, отвечая на вопросы суда, должен указать на отсутствие правовых (разрешительных) документов и по требованию суда дать отдельно описание такого объекта, включая его стоимость. Если документы, необходимые для экспертизы, отсутствуют (проект и план дома), то право эксперта затребовать их или уведомить суд о причинах и лицах, препятствующих ее проведению. На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что этот участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. 

Особым (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274–277 ГК РФ) является право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Экспертиза частного сервитута связана с определением порядка использования коммуникаций (водопровода, газопровода, электропровода, канализации, связи), прохода или проезда через соседний участок, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между заинтересованными лицами или по решению суда с учетом п. 6 ст. 23 ЗК РФ «Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами». 

Наличие документа «о праве собственности на землю» позволяет собственнику земельного участка совершать сделки, предусмотренные ст. 260 ГК РФ: «продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте». Суд, как правило, исходя из долей в праве собственности на домовладение (отдельно по жилому дому, строениям, сооружениям и земельному участку) предлагает эксперту представить варианты раздела участка с учетом плана, прилагаемого к документу о праве ­собственности на землю. Наличие кадастрового плана земельного участка предполагает отсутствие претензий по внешним границам домовладения и обоснованное описание объектов недвижимости (размеры и стоимость). Эксперт разрабатывает варианты раздела земельного участка исходя из идеальных (стоимостных) долей владельцев, а при отсутствии технической возможности раздела указывает размер денежной компенсации. Как правило, проведение такой землеустроительной экспертизы суд поручает специалисту, обладающему знанием в области землеустройства и оценки имущества. 

Землепользование (ст.20 ЗК РФ), землевладение (ст. 21 ЗК РФ) или использование земельного участка собственником недвижимости (ст. 271 ГК РФ) не допускает совершения сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение участка. Раздел домовладения между его собственниками возможен только на основании решения суда с учетом положений ст. 35 ЗК РФ (в частности, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности или сложившегося порядка пользования земельным участком). Судебная практика2 рассматривает «сложившийся порядок пользования», установленный при проведении экспертизы, как приоритетное доказательство права на земельный участок. 

Очевидно, что юридическое обоснование вариантов раздела домовладения должно являться базисом, на котором строятся выводы экспертизы и принимаются судебные решения. По мнению авторов, судебная практика по земельным спорам должна включать в совокупности экспертизу и строительных объектов (жилой дом, строения, сооружения), и территорий (земельных участков), функционально связанных с ними, в том числе с целью оценки имущества. Судебная экспертиза должна осуществляться экспертом (в том числе негосударственным), аттестованным на право проведения самостоятельной экспертизы по соответствующей специальности3, и / или экспертами с высшим образованием в области строительства, землеустройства, коммунального хозяйства, оценки имущества, имеющими соответствующие лицензии.


1 Cм. Федеральный Закон от 31 мая 2001 г. № 73‑ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета, 2001. № 106.

2 См. Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К.. Настольная книга судьи по земельным спорам / под ред. Н. К. Толчеева., зам пред. Кассационной коллегии Верховного Суда РФ. М.: ТК Велби, Проспект, 2006. 208 с. 

3 Приказ Минюста РФ от 14.05.2003 г. № 114 // Российская газета, 2003. № 104. Судебная строительно-техническая экспертиза производится лицом, имеющим аттестат по специальности 16.1. «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки».

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право