На главную Написать письмо

Анотация

В статье рассматриваются проблемы добровольного отказа как одного из оснований прекращения права собственности на жилое помещение. Сделан анализ норм гражданского законодательства России и Казахстана, предусматривающего ответственность собственника за бесхозяйное содержание жилого помещения.

Ключевые слова

Прекращение права собственности, жилое помещение, добровольный отказ, передача жилого помещения в коммунальную собственность.

 Добровольный отказ как способ прекращения права собственности на жилое помещение

Е. В. Горячева, кандидат юридических наук, доцент Карагандинского экономического университета 
Email: gevhome@yandex.ru

В соответствии со статьей 249 ГК Республики Казахстан право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества, утрате права собственности на имущество и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Способы прекращения права собственности подразделяются на три группы:

– прекращение права собственности по воле собственника (например, совершение собственником гражданско-правовых сделок, направленных на отчуждение вещи, добровольный отказ собственника от права собственности на конкретное имущество);

– прекращение права собственности по объективным причинам (например, прекращение права собственности на утерянную вещь в том случае, когда другое лицо приобрело на данную вещь право собственности по правилам, установленным гражданским законодательством);

– принудительное прекращение права собственности, т. е. прекращение права собственности на вещь против воли собственника.

Ряд наиболее сложных вопросов прекращения права собственности связан с добровольным отказом от права собственности. Добровольный отказ от права собственности регламентирован ст. 250 ГК Республики Казахстан следующим образом: гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество1.

Собственник может отказаться от своего права собственности двумя способами: он может прямо объявить об отказе или совершить действия, определенно свидетельствующие о его намерении не сохранять в дальнейшем какие-либо права на имущество.

В конце 90-х годов достаточно часто возникали ситуации, когда собственники оставляли свое жилище без объявления о своем отказе от права собственности на него. Иногда отказ от права собственности производился путем подачи собственником заявления в местный исполнительный орган, но чаще  собственники уезжали из города без объявления об отказе от права собственности на свое жилище. В оставшиеся без надзора жилые помещения местными исполнительными органами на основании договора опеки над бесхозяйным имуществом были вселены лица, пожелавшие за свой счет восстановить разрушенное брошенное жилище и пользоваться им. Они ремонтировали жилище, оплачивали коммунальные услуги.

После повышения цен на недвижимость титульные собственники стали вновь принимать жилище в свое владение и пользование, совершать сделки по его распоряжению. Безнадзорные жилые помещения, в практике получившие название «брошенное жилище», вскоре оказались в эпицентре волны судебных разбирательств между титульными собственниками, бросившими жилище, и владельцами, вселенными решением местных исполнительных органов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Нормативном постановлении Верховного Суда № 3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником», оставленным (брошенным) называется жилище, в отношении которого собственником не совершены действия, свидетельствующие о намерении сохранить право собственности2. К таким жилищам относятся пустующие жилища, оставленные собственником без присмотра и без исполнения обязанностей по его содержанию и т. п. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества по заявлению аппарата акима района в городе, городе областного, районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, на территории которого они выявлены. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью, может обратиться в суд с требованием о признании этой вещи поступившей в коммунальную собственность (п. 3 ст. 242 ГК Республики Казахстан).

Процедура передачи брошенного собственником жилища в коммунальную собственность предполагает три этапа действий.

Во-первых, жилое помещение, оставленное собственником без намерения сохранить на него свое право, должно быть выявлено и обследовано специально созданной комиссией с участи‑ ем представителя акимата.

Во-вторых, на основании п. 3 ст. 242 ГК Республики Казахстан брошенное жилище должно быть принято на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества по заявлению аппарата акима района в городе, города областного, районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, на территории которого оно выявлено.

В-третьих, если в течение года со дня постановки на учет никто не заявит о своих правах на жилище, то орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью, может обратиться в суд с заявлением о признании жилища поступившим в коммунальную собственность. Заявление подается по месту нахождения жилого помещения и подлежит рассмотрению в порядке особого производства (ст.ст. 314–317 ГПК Республики Казахстан)3. В п. 3 ст. 242 ГК Республики Казахстан не определено лицо, имеющее право выступать истцом в данной категории дел, но в статье сделана ссылка на «орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью».

В практике судов истцами по таким спорам являются акиматы или ГУ «Отдел жилищных отношений». В ряде дел иски о прекращении права собственности подаются акимами, хотя они не являются самостоятельными субъектами правоотношений.

В ст. 1 Закона Республики Казахстан от 23 января 2001 года 148-II «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», определяющего компетенцию и порядок деятельности местных органов власти, используются следующие понятия:

1) аким – представитель Президента и Правительства Республики Казахстан, возглавляющий местный исполнительный орган (в случае его создания) и обеспечивающий проведение государственной политики на соответствующей территории, согласованное функционирование всех территориальных подразделений центральных государственных органов Республики Казахстан, руководство исполнительными органами, финансируемыми из соответствующего бюджета, наделенный полномочиями местного государственного управления и функциями самоуправления в соответствии с законодательством Республики Казахстан, ответственный за состояние социально-экономического развития соответствующей территории;

2) аппарат акима – государственное учреждение, обеспечивающее деятельность местного исполнительного органа (в случае его создания) и акима;

4) местный исполнительный орган (акимат) – коллегиальный исполнительный орган, возглавляемый акимом области (города республиканского значения и столицы), района (города областного значения), осуществляющий в пределах своей компетенции местное государственное управление и самоуправление на соответствующей территории4.

Согласно п. 7 ст. 26 и п. 7 ст. 30 Закона Республики Казахстан от 23 января 2001 года 148-II «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», акиматы – это коллегиальные органы, которые не являются юридическими лицами. Деятельность акима и акимата обеспечивает специально созданное государственное учреждение, являющееся тем исполнительно-распорядительным органом, который осуществляет организационно-правовое, информационно-аналитическое и материально-техническое обеспечение деятельности акима и акимата.

Таким образом, в качестве истца по данной категории дел считаем правильным указывать ГУ «Аппрата акима» соответствующей административно-территориальной единицы.

При соблюдении процедуры объявления жилища брошенным и постановки его на учет судом может быть вынесено решение о признании жилища бесхозяйным и признании на него права коммунальной собственности. Суд, однако, может не удовлетворить данное требование, например, при переходе жилища в собственность другого лица в силу приобретательной давности.

Важным положением ст. 242 ГК Республики Казахстан, уточняющим последствия отказа от права собственности, является правило о том, что сам по себе отказ от права собственности не прекращает обязанностей собственника. Согласно абзацу 4 пункта 3 ст. 242 ГК Республики Казахстан отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом.

В Нормативном постановлении Верховного Суда РК № 3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» уточняется момент прекращения права собственности. Согласно п. 4 Нормативного постановления Верховного Суда РК № 3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом.

Таким образом, совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности, не прекращает его права собственности, и бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность другим лицом в силу приобретательной давности. Согласно п. 9 Нормативного постановления Верховного Суда РК № 3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» в случае распоряжения акимом жилищем, не признанным по решению суда поступившим в коммунальную собственность, собственник может требовать возвращения своего жилища или предоставления акимом равноценного жилища.

Следует отметить, что заявление местного исполнительного органа признании права коммунальной собственности на брошенное жилище не подлежит судебному рассмотрению, если жилище уже продано собственником или перешло к наследникам собственника по праву наследования.

В практике судов нередки случаи, когда иски акиматов или органов жилищно-коммунального хозяйства о прекращении права собственности на жилище предъявляются уже после того, как собственник изменил свои намерения об отказе от права собственности на жилище и уже распорядился им или приступил к исполнению обязанностей по его содержанию.

В соответствии со статьей 249 ГК Республики Казахстан право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. В этой связи считаем ошибочной практику судов, когда иски о прекращении права собственности лица, оставившего свое жилище, принимаются к рассмотрению после вынесения решения о приобретении другим лицом права собственности на это жилище в силу приобретательной давности или передаче его в коммунальную собственность, а также в связи с продажей собственником квартиры третьим лицам. В таких исках о прекращении права собственности отсутствует логика, т. к. право собственности лица, бросившего жилище, уже прекращено с переходом жилища в коммунальную собственность или в собственность другого лица в силу приобретательной давности или договора.

Другой вопрос, требующий своего практического разрешения, связан с основанием признания недействительной сделки между собственником, бросившим свое жилище, его покупателем. Например, в суд Октябрьского района г. Караганды обратилось ГУ «Отдел ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог г. Караганды» с иском к Друзь Г. Я., Друзь З. Ф., Друзь Д. Г., Друзь С. Г., Медведевой Е. Н. о прекращении права собственности признании договора купли-продажи квартиры недействительным, передаче квартиры в коммунальную собственность.

По обстоятельствам дела квартира находилась в собственности семьи Друзь на основании договора приватизации. С 2002 года собственники в квартире не проживали, перестали участвовать во всех расходах на содержание общего имущества дома. В 2007 году Друзь, не восстанавливая разрушенную квартиру, продали ее Медведевой Е. Н., которая купила квартиру, не удостоверившись в том, что квартира свободна. В спорной квартире с 2002 года проживала Оганесян Л. О., восстановившая за свой счет и сохранившая квартиру.

Решением Октябрьского районного суда г. Караганды от 14.04.2009 иск ГУ «Отдел ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог г. Караганды» удовлетворен полностью, прекращено право собственности на квартиру Друзь Г. Я., Друзь З. В., Друзь Д. Г. и Друзь С. Г., договор купли-продажи ее между ними и Медведевой Е. Н. признан недействительным, квартира передана в коммунальную собственность5.

Решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры между Друзь Г. Я., Друзь З. В., Друзь Д. Г., Друзь С. Г. и Медведевой Е. Н. основано на ст. 158 ГК Республики Казахстан, т. е. ввиду того, что их договор является «злонамеренным соглашением и совершен с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности».

Основанием для признания сделки недействительной в решении указаны следующие аргументы: согласно ст. 408, 413 ГК Республики Казахстан продавец обязан передать товар покупателю свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласен принять товар, обремененный правами третьих лиц. Друзь фактически не передали квартиру Медведевой Е. Н., так как там проживала Оганесян Л. О., поэтому сделка совершена с нарушением требований п. 1 ст. 157 ГК Республики Казахстан, предъявляемых к форме, содержанию и участникам, и на основании п. 1 ст. 158 ГК Республики Казахстан противоречит требованиям законодательства и совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Вывод суда о том, что содержание данной сделки противоречит законодательству и она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, доказательствами не подтвержден.

Применительно к предмету нашего рассмотрения возникает вопрос, является ли основанием недействительности сделки продажа квартиры с условием, что жильцов, вселенных акиматом, выселит покупатель?

В качестве правового последствия неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц в ч. 2 п. 1 ст. 413 ГК Республики Казахстан предусмотрено, что неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. В числе оснований признания сделки недействительной, указанных в ст. 158 ГК Республики Казахстан и ст. 159 ГК Республики Казахстан, не указана продажа товара, обремененного правами третьих лиц.

Таким образом, в приведенном решении суда Октябрьского района г. Караганды судом неверно применены нормы гражданского законодательства о недействительности сделки и прекращении права собственности, поскольку оснований для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 158 ГК Республики Казахстан по материалам данного дела не было.

При этом продажа жилища собственником неизбежно затрагивает интересы лиц, проживающих в брошенном жилище с разрешения местных исполнительных органов и восстановивших его собственными силами. В судебной практике наиболее часто в качестве основания недействительности договора стороны ссылаются на п. 1 ст. 158 ГК Республики Казахстан – совершение сделки, противной основам правопорядка и нравственности.

Практика сложилась так, что местные исполнительные органы годами не обращались ни в суд с исками о прекращении права собственности, ни в органы регистрации с заявлением об объявлении жилища брошенным. После повышения цены на недвижимость в Казахстане титульные собственники стали вновь принимать жилище в свое владение. В ситуации продажи «брошенного жилища», безусловно, в наибольшей степени страдают владельцы, опекавшие чужую квартиру на протяжении ряда лет.

В современной литературе имеет актуальное значение исследование природы «права человека на жилище» и, применительно к рассматриваемой нами ситуации, соотношения интересов собственника и владельца.

Жилое помещение как объект права вообще и как объект права собственности в частности обладает особой социальной значимостью. Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой, водой и т. д. Однако неправильно будет рассматривать жилое помещение лишь как нематериальное благо.

Нормы действующего законодательства, таким образом, прежде всего направлены на защиту именно имущественных интересов собственника жилого помещения. При этом необходимо выработать четкий механизм прекращения прав собственника, допускающего бесхозяйное содержание жилища. Считаем целесообразным закрепить в ГК РК существующие в гражданском законодательстве России нормы о прекращении права собственности на бесхозяйно содержащиеся жилые помещения.

Например, в ГК Российской Федерации существует специальная ст. 293 ГК Российской Федерации, которая устанавливает условия прекращения права собственности на жилое помещение, если собственник допускает бесхозяйственное его содержание6. Так, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – назначить собственнику соразмерный срок для его ремонта.

Если собственник после предупреждения не принимает мер к устранению нарушений, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Органы местного самоуправления по нормам ст. 293 ГК Российской Федерации наделены правом давать предупреждения собственникам о необходимости устранить нарушения в эксплуатации и содержании жилых помещений. Если нарушения столь грубые, что могут разрушить помещение, собственнику назначается соразмерный срок для его ремонта.

Если собственник по своей вине не выполнил требуемый ремонт либо после предупреждения продолжает нарушать интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, орган местного самоуправления заявляет в суд иск о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. В случае принятия судебного решения, удовлетворяющего требования истца, жилое помещение продается с публичных торгов с выплатой бывшему собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В целях установления единой судебной практики по делам о прекращении права собственности на жилое помещение следует учесть отмеченные в статье особенности применения гражданского законодательства о добровольном отказе как способе прекращения права собственности на жилище.

 

1 Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) № 269‑ХIII: введен в действие Постановлением Верховного Совета Республики Казахстан от 27 декабря 1994 г. //Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1994 г. № 23–24 (приложение).

2 О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником: Нормативное постановление Верховного суда 3 от 20 апреля 2006 года // Юридическая газета от 9 июня 2006 года. № 104–105 (1084-1085).

3 Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан Кодекс Республики Казахстан от 13 июля 1999 года № 411//Ведомости Парламента Республики Казахстан. 1999 г. № 18. Ст. 644.

4 Закон Республики Казахстан от 23 января 2001 года 148‑II «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан»// Ведомости Парламента Республики Казахстан. 2001 г. № 3. Ст. 17.

5 Решение Октябрьского районного суда г. Караганды от 14.04.2009 г. (не опубликовано).

6 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I //Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право