На главную Написать письмо

Анотация

В статье анализируются различные точки зрения по вопросу о едином объекте недвижимости, дается анализ определения единого объекта недвижимости и единства судьбы земельного участка и объектов, расположенных на нем, а также рассмотрен судебный порядок установления сервитута.

Ключевые слова

Единый объект недвижимости, единство судьбы земельного участка и объектов,расположенных на нем, сервитут.

 Некоторые спорные вопросы о едином объекте недвижимости

М.А. Гусева, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского процесса УрГЮА

В качестве одного из принципов земельного законодательства действует «принцип единства судьбы земельных участков» и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким исключением можно считать раздел ГК РФ «Наследственное право», нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай своей смерти земельными участками, зданиями и сооружениями. Поэтому завещание считается действительным и в том случае, если завещатель сделал отдельное распоряжение по поводу здания, сооружения и земельного участка по своему усмотрению.

Ничего чрезвычайного ситуация, когда право собственности на земельный участок и здания, сооружения переходит к разным лицам, не содержит. Выход из нее в достаточной степени урегулирован главой 17 ГК РФ. Суд, разрешая спор между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка, с учетом конкретных обстоятельств дела может признать за той или иной стороной право приобрести собственность другого участника конфликта либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (ст. 272 ГК).

Общая собственность на имущество возникает из договора или закона и по общему правилу является долевой. Образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Действующим ГК РФ режим общей совместной собственности предусмотрен только для двух категорий граждан – супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 256, 257 ГК РФ).

При наследовании доли в общей долевой собственности действует общий порядок без каких-либо особенностей, в том числе и для земельных долей (паев) бывших работников преобразованных колхозов и совхозов. Для нормального использования объектов недвижимости и для упорядочения оборота весьма важно, чтобы земельный участок и расположенная на нем недвижимость подчинялись единому правовому режиму. Смысл этой концепции в том, чтобы с помощью норм права обеспечить равноправие указанных объектов. Существует ряд причин, объясняющих такой подход.

Ценность земли не нуждается в особом доказывании. Однако и наличие крупных объектов на земельном участке также влияет на ее стоимость и ценность. Можно возразить, что здание приобретает статус недвижимости, а следовательно и значительную стоимость, только благодаря неразрывной связи с землей. Однако нельзя отрицать и тот факт, что наличие зданий, сооружений на земельном участке преобразует его, и возросшая сложность находит свое отражение в правовом режиме доходов, которые могут быть получены от преобразования земли.

Таким образом, налицо фактическая юридическая связь предметов материального мира.

Суть правового режима «единого объекта недвижимости» в данном случае состоит в том, что эти связи не могут быть разорваны: отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого. При этом не имеет значения, какой из них предполагается к отчуждению – здание или земельный участок, – во всех случаях должно соблюдаться указанное правило.

Так, Е. А. Баранова заявляет «…не верной представляется оценка взаимосвязи земельных участков строений как главной вещи и ее принадлежности»1. Ее поддерживает Е. М. Тужилова-Орданская «…в связке «земля-здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность»2.

Действительно, с точки зрения гражданского права земельные участки и здания, сооружения нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Между ними, безусловно, имеется известная связь, которая в соответствии со ст. 35 ЗК должна учитываться при отчуждении зданий, сооружений и земельных участков. Однако это самостоятельные объекты гражданского оборота (ст. 130 ГК).

Несколько поиному понимает вопрос о «едином объекте» С.В. Киселев, который считает, что вопрос о неделимости объекта недвижимости пытаются решить однобоко, с позиций того, что земельный участок всегда является главной вещью по отношению к строению. «Такая постановка вопроса заранее обречена на провал, – пишет он, – хотя бы потому, что не толь-ко в России, но и во многих странах мира строение может находиться в собственности, а земельный уча-сток, на котором строение расположено, – в пользовании или аренде, а не в собственности»3. Здесь автор неверно трактует указанную концепцию, которая как раз и предполагает установление равноправия объектов.

Представляется необходимым обратить внимание на точку зрения В. В. Витрянского. «Следует заметить, – пишет ученый, – что идею «единого объекта» (т. е. земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости) реализовать невозможно. Огромное число зданий и сооружений находятся в собственности частных лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Некоторые категории земель вообще исключены из оборота. Однако данные обстоятельства не могут служить препятствием для собственника здания или сооружения отчуждать его по своему усмотрению…»4.

Такая позиция представляется обоснованной. Полагаем, что только в том случае, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица, с точки зрения правового режима следует говорить о «едином объекте недвижимости».

Соответственно, в дальнейшем собственнику целесообразнее было бы распоряжаться этими объектами только одновременно, не разделяя их, за исключением случаев, когда это сделать невозможно по причине, обозначенной в законе. Так, в соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.

Иная ситуация складывается том случае, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем здание принадлежит разным лицам. Речь идет о наличии соответствующих вещных прав. По нашему мнению, законодатель должен четко обозначить, каким правом будет обладать каждый из участников данных отношений, поскольку здесь будут чаще возникать именно вещные, а не обязательственные правоотношения. Право-вое регулирование данного вопроса должно зависеть от того, в чьей собственности находятся указанные объекты недвижимости.

В. В. Витрянский вместо теории «единого объекта недвижимости» предлагает проводить в гражданском законодательстве принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов, в частности путем правового регулирования, при котором собственник здания (сооружения) обязательно должен иметь право пользования зеельным участком, на котором расположено это здание5. Думается, что при всей своей актуальности данный принцип более уместен для применения при обороте недвижимости. Мы же имеем в виду установление разумного соотношения прав на объекты недвижимости в их, так сказать, статическом состоянии.

Анализируя положения нашего гражданского законодательства, становится очевидным, что в нем нет единого подхода к обозначенному вопросу. На земельный участок может возникнуть право собственности (ст. 261 ГК РФ), постоянного или срочного пользования, в том числе аренды (ст. 264 ГК РФ), пожизненного наследуемого владения (ст. 265 ГК РФ), постоянного бессрочного пользования (ст. 268 ГК РФ), сервитута (ст. 274 ГК РФ).

На здание, возведенное на чужом земельном участке, возникает либо право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления. То есть гражданское законодательство предусматривает довольно широкий спектр прав, предоставляемых собственникам земельных участков и зданий на основе закона или договора.

Однако законодатель отдает предпочтение именно договору. Ст. 271 ГК РФ закрепляет, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Как отмечает К. И. Скловский, взаимоотношения участников застройки могут пока что регулироваться лишь посредством обязательства, что создает немало проблем6. Действительно, стороны могут просто не достигнуть консенсуса, не говоря уже о целом ряде возможных нарушений. Для решения вопроса К. И. Скловский предлагает использовать вещно-правовые институты, в частности институт суперфиция, обосновывая его введение последовательным претворением принципа «земле следует все, что к ней прикреплено»7.

Относительно введения упомянутого института в Гражданский кодекс С. А. Боголюбов заявляет, что в большей степени в данном случае целесообразно руководствоваться восприятием российского правоприменителя, который трудно привыкает к новым терминам, особенно иностранного происхождения, а введение усложненных формул не вызывает поддержки с учетом необходимости обеспечения доступности законодательных требований для тех, на кого они распространяются, прозрачности их реализации8.

С предложением К. И. Скловского не согласен и Витрянский В. В., считающий, что такие вещные права, как узуфрукт, суперфиций, эмфитевзис, не могут быть использованы для вышеозначенных целей, так как предоставляют очень широкие права их обладателю (например, право на извлечение плодов и доходов из земли). В свою очередь он предлагает ввести новое вещное право, именуемое «правом ограниченного владения земельным участком». Данное право предполагает, прежде всего, платное владение и пользование земельным участком со стороны собственника здания в пределах необходимости пользования указанным зданием (сооружением)9. В целом соглашаясь с идеей, заложенной в данной концепции, все же заметим, что установление платного пользования земельным участком собственником здания предполагает наличие договора между собственником земельного участка и собственником возведенного на нем строения, а следовательно, утрачивается вещно-правовой характер отношений, к чему в данном случае следует стремиться.

Не лучше ли говорить в данном случае об ограниченных вещных правах с четким указанием объема таких ограничений, как это сделано по поводу сервитута, применяемого в настоящее время?

Сервитут – право лиц на определенный срок или бессрочно пользоваться земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Новеллой российского законодательства следует считать введение судебного решения как основания возникновения сервитутов, поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали принудительного судебного порядка создания сервитутных прав. В п. 3 ст. 274 ГК РФ сказано: «В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута»10.

Если в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истцом принимались меры к достижению такого соглашения, в удовлетворении иска отказывается или заявление оставляется без рассмотрения ввиду того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Кроме того, согласно ст. 277 ГК РФ необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица какимлибо иным способом, помимо сервитута, то есть при невозможности пользования истцом принадлежащими ему помещениями иначе, чем посредством установления сервитута.

В частности, по одному из дел ФАС ЦО сослался на следующее. При осуществлении реконструкции нежилых помещений с целью использования их для осуществления торговой деятельности истец обязан был предусмотреть второй вход (выход), необходимый магазину и соответствующий санитарным и пожарным нормам и правилам, не ограничивая прав и законных интересов ответчика на пользование принадлежащим ему имуществом.

Таким образом, кассационная коллегия посчитала обоснованным вывод суда области о том, что, заявляя требование об установлении сервитута как единственного способа обеспечения своих потребностей, причем не представив доказательств, свидетельствующих о невозможности перепланировки принадлежащих ему помещений таким образом, чтобы обеспечить торговое помещение необходимыми двумя входами (выходами), истец фактически требует установления дополнительных преимуществ, чем могут быть нарушены права и законные интересы ответчика11.

 

1 Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Автореферат диссертации кандидата юриди­ческих наук. М., 2005

2 Тужилова-Орданская Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недви­жимость в гражданском праве России: Автореферат диссертации доктора юридических наук. М., 2007. С. 21.

3 Киселев С.В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на при­мере европейских стран) // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 1. С.88.

4 Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе //Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 16.

5 Там же, С. 16.

6 Скловский К. И. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ.Ч. 1. /под ред. С. П. Гришаева, М. Эрделевского. 2006. С. 400.

7 Там же.

8 Боголюбов С. А. Земельное законодательство и концепция развития гражданского законодательства //Журнал российского права. 2010. № 1.

9 Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе// Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 16–17

10 См. также ст. 35 ЗК РФ, ч. 2 ст. 8 ФЗ «О ТСЖ»

11 См. Постановление ФАС ЦО от 14.06.2006 № А68‑ГП‑284/7–05

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право