На главную Написать письмо

Правовые вопросы государственной регистрации прав на земельные участки (земельно-правовые и эколого-правовые аспекты)

И. В. Круглов, специалист юридической службы специализированного областного государственного унитарного предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области, соискатель кафедры земельного и экологического права УрГЮА

Важное значение для установления правового статуса земельного участка имеет государственная регистрация прав на землю.

Государственная регистрация земельных прав и сделок с землей – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на землю, которое может быть оспорено только в судебном порядке. В настоящее время государственная регистрация земельных прав и сделок с землей регламентируется рядом законодательных актов, в частности Гражданским кодексом и Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на земельный участок может рассматриваться одновременно в качестве и правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства земельных прав и обременений этих прав.

По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно-правовой характер. Содержание их заключается в том, что органы исполнительной власти (учреждения юстиции) осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации земельных прав.

В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства. Таким образом, речь идет о комплексном правовом регулировании прав на землю и сделок с землей.

Как юридический акт государственная регистрация земельных прав представляет собой административно-правовое решение, с принятием которого закон связывает наступление определенных юридических последствий, в частности с возникновением, изменением и прекращением земельных прав.

В соответствии с законодательством объектами государственной регистрации являются:

1) Объекты недвижимости, к которым относятся, в частности: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2) Права на земельные участки: право собственности на земельный участок; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок с землей: договоры дарения земельного участка, доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе пожертвование; договоры ренты с передачей земельного участка под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением; договоры аренды земельно го участка – на срок не менее 1 года; договоры субаренды земельного участка – на срок не менее 1 года; договоры безвозмездного срочного пользования – на срок не менее 1 года; договоры об ипотеке земельного участка и права аренды на земельный участок; договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).

Действующим законодательством предусмотрен ряд принципиальных положений, которые необходимо учитывать в процессе государственной регистрации прав на землю:

Во-первых, земельный участок, как объект государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выступает одновременно как объект природы, объект хозяйствования (пользования) и объект собственности в их триединстве, что влияет на его правовой статус, а также правовой режим владения, пользования, распоряжения земельным участком.

Во-вторых, в соответствии с законодательством земельные участки имеют четко определенное целевое значение. В пределах основного целевого назначения устанавливается всякий раз конкретное разрешенное использование земли, которое может быть изменено в установленном порядке.

Это соответствует одному из основных принципов земельного законодательства – деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Поэтому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Особенности и свойства каждой категории земель предопределили необходимость комплексного подхода к правовому регулированию земельных отношений, включая учет особенностей земли как природного ресурса, как средства производства и как пространственно-операционного базиса применительно к правовому режиму различных категорий земель.

Так, для осуществления предпринимательской деятельности юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям необходимы земельные участки, в частности:

а) для размещения объектов недвижимости (административных зданий, заводов, магазинов, складов и др.);

б) производить продукцию в сельском хозяйстве, где земля играет роль главного (основного) средства производства. Для физических лиц земельный участок необходим, например, для ведения подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, а также индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со ст. 14 Закона Свердловской области от 29.12.1995 г. № 40-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области», права на землю возникают в результате предоставления этих прав соответствующими государственными и муниципальными органами, приватизации земель, совершения сделок, а также при переходе прав на здание, строение или сооружение в установленном законом порядке.

В-третьих, действующее земельное законодательство, в частности Земельный кодекс РФ, предоставляет гражданам и юридическим лицам следующие виды прав на земельные участки: право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками. Содержание указанных прав на земельные участки существенно различается.

Наиболее широкие возможности по осуществлению прав на землю имеют собственники земельных участков. В соответствии с п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ, упомянутые в нем субъекты осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, что создает условия для выбора варианта поведения собственников земельных участков и лиц, не являющихся их собственниками, если иное не установлено Кодексом, федеральным законодательством.

В п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ почти полностью повторены положения п. 1 ст. 9 ГК РФ, основывающиеся на положениях п. 1 ст. 34 Конституции РФ, согласно которой каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности и иной, не запрещенной законом экономической деятельности.

Вместе с тем возможность распорядиться правами на земельный участок по своему усмотрению имеет установленные законодателем границы.

Кроме того, следует отметить, что при проведении государственной регистрации земельных прав следует учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с 31.10.2001 г. не допускается, в связи с чем государственная регистрация указанного права возможна только в случае государственной регистрации ранее возникшего права или в результате перехода данного права на земельный участок по наследству.

В-четвертых, Земельным кодексом РФ установлен ряд ограничений и требований к осуществлению прав на земельный участок. Так, п. 2 ст. 56 устанавливаются следующие ограничения прав на землю:

– особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

– особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

– условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

– иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Все это необходимо учитывать в процессе государственной регистрации земельных прав, что весьма существенно в условиях перехода к рыночной экономике.

В-пятых, важнейшим условием государственной регистрации прав на землю и сделок с землей также является обеспечение учета:

А) требований по охране и рациональному использованию земель, сформулированных в Земельном кодексе РФ. Например, в ст. 13, 14, 27, 37, 40–42, 45–47, 56 и др.;

Б) предусмотренных в федеральном и региональном законодательстве общих экологических требований и требований по охране отдельных природных объектов. В той или иной мере такие требования закреплены в законодательстве, в частности, в Свердловской области.

К сожалению, в экологическом законодательстве не сформулированы полно и четко эколого-правовые требования при совершении сделок с землей, которые должны быть учтены при государственной регистрации. Впервые в ФЗ «Об охране окружающей среды» в ст. 53 предусмотрено проведение мероприятий по охране окружающей среды и возмещение вреда окружающей среде при приватизации и национализации имущества.

Однако данная норма носит общий характер и не содержит конкретных условий по охране окружающей среды при совершении сделок с имуществом, и прежде всего с землей и другими природными ресурсами.

На мой взгляд, необходимо сформулировать отдельную статью об экологических требованиях при совершении сделок с землей и другими природными ресурсами в Федеральном законе «Об охране окружающей среды». В соответствии с ней в головных законах природоресурсного законодательства должны быть конкретизированы эти требования с учетом специфики отдельных природных объектов: земель, вод, лесов, недр, атмосферного воздуха и т. д.

К сожалению, требования по охране отдельных природных ресурсов отсутствуют при совершении сделок с объектами природы в природоресурсном, в том числе в Земельном кодексе РФ, законодательстве, что вряд ли правомерно. Соблюдения этих требований должно быть обеспечено при регистрации прав на землю и совершении сделок с ней.

Таким образом, осуществление в процессе государственной регистрации учета земельно-правовых и эколого-правовых особенностей земельных участков имеет принципиальное значение для обеспечения реализации основных задач и принципов земельного законодательства.

 
   
 

© Бизнес, менеджмент и право